Skal du betale på boliglånet ditt? | dollar og følelse

Selv i det nåværende skattemessige klimaet, kan huseiere bedre betjenes ved refinansiering til lavere rente og investere besparelsene

Skal du betale ditt boliglån?

Illustrasjon av Hye Jin Chung

Hvem ønsker ikke å pensjonere uten gjeld, spesielt med fred i sinnet, fordi han ikke har noe på sitt eget hjem? Mortgage-burning partiet var en egenskap for hjemmet eierskap for 50 år siden at det er enda en All in the Family episode fra 1975 hvor Archie og Edith samler naboer og venner å stolt feire å eie huset sitt direkte. Men det er vanskelig å forestille seg et lignende scenario i en moderne familie- episode i dag, med mindre det på en eller annen måte involverte sitcomfaren som dadsplaining den gamle ritten og ved et uhell brenner plenen.

Den forsvunnende kunden skyldes delvis økningen i refinansiering, da lavere rente har gjort det mindre kostbart å bære mer gjeld lenger. Når prisene er relativt lavere som det har skjedd dramatisk på ulike punkter siden 1980-tallet, har boliglåntakere som låser inn en ny lavere rente en tendens til å starte klokken på et 15-årig eller 30-årig boliglån når de betaler den eldre boliglånet. (Du trenger ikke alltid å starte klokken på nytt. Noen långivere tilbyr en "rate modification" eller "float down" som sparer på refinansieringsavgifter og bare endrer det eksisterende boliglånet med lavere rente enn å skrive et helt nytt boliglån, alltid finne ut hvis det er et alternativ.)

Hvis en familie allerede er stram for midler og trenger besparelser for å gjøre det gjennom måneden, er refinansiering en velsignelse fordi den reduserer månedlige kostnader, selv om det forlenger levetiden til et lån (se diagram, side 28). Finansfolk vil si at du bruker balansen din for å øke kontantstrømmen. I vårt eksempel setter refinansieringen seg i ytterligere 10 år den dagen din månedlige boliglånsbetaling er null, men i mellomtiden sparer du $ 300 i måneden.

Mange personlige finansielle rådgivere vil se på den $ 300 i måneden i besparelser og si at boliglån er den riktige veien å gå, spesielt hvis en familie kan klare de månedlige utbetalingene på sin vanlige inntekt og bruke besparelsene for å få mest mulig ut av en arbeidsgiver pensjonssparing matche eller bidra til en skattefordelt pensjonskonto hvor den er investert. Det er en strekning for de fleste å maksimere skattefordelene ved pensjonsoppsparing; 2018 grensen for IRA-bidrag, for eksempel, er $ 5 500 ($ 6 500 for de 50 eller eldre, og dobbelt for ektepar), og det er mange flere skattefordeler hvis du har ekstra besparelser å stanse bort i andre typer skattefordelte planer - opp til $ 24 500 for de som er 50 år og eldre i en tradisjonell 401 (k).

Diskuter din egen situasjon med en ekspert, inkludert dine forventninger til andre kostnader, for eksempel helsetjenester og eiendomsskatt, hvis du nærmer deg pensjon. I det minste bør du sjekke med en skattekontor for å se om det selv gir mening for deg å trekke fra interessen i 2018, etter de føderale skatteendringene som ble innført i desember i fjor. Skattepolitikksenteret anslår at antall amerikanske skattebetalere som vil kreve et rentebeløp på 2018 selvangivelsen, vil falle fra rundt 40 millioner i 2017 til 16 millioner, hovedsakelig på grunn av skattelovens økning i "standardfradraget" til $ 12.000 for enkeltpersoner ($ 24 000 for ektepar som legger sammen). Hvis et par velgørende bidrag, boliglån og lokale skatter, for eksempel er $ 20 000, er de bedre til å bare ta standardfradrag på $ 24 000, og det er ikke lenger noen skattefordel å betale boliglånsrenter.

En god finansiell rådgiver kan også hjelpe deg med å finne ut hvor viktig det er for deg personlig å være gjeldfri. Ja, ditt boliglån vil løpe lenger hvis du ikke betaler ekstra for å betale det tidlig, men det kan være smart hvis du er komfortabel med risikoen for å investere for å være rikere, da pensjonsbesparelsene og investeringene ideelt sett ville overskride Kostnaden for boliglånet på lang sikt. Det kan høres ut som et dårlig sitcom-system, men den store ideen er at du låner mot hjemmet ditt for å investere i aksjer og obligasjoner, eller i det minste for å spare mer ved å få mest mulig ut av en arbeidsgivers pensjonssammenstilling på jobben. Det er det folk gjør når de sparer for pensjon i stedet for å trekke tilbake boliglånet, og det er en positiv forklaring på det forsvinner boliglånsbrannpartiet: Archie og Edith vil fortsatt måtte foreta boliglånsbetaling hver måned, men de vil ha en fin IRA uttalelse også.

28/36 Regelen

Illustrasjon av Hye Jin Chung

Hva er en håndterlig boliglånsbetaling? En tommelfingerregel blant hypotekslåntakere er "28/36" -smålet på hvor mye av din totale premieinntekt som går til å betale tilbake lån: ikke mer enn 28 prosent for månedlige boligutgifter (eiendomsskatt, huseiereforsikring, boligeiendom og boliglån ), og ikke mer enn 36 prosent for all gjeld (bil, hjem, studielån). Denne "gjeldsinntekt" -retningslinjen omsettes for eksempel til et 30-årig boliglån på $ 180.000 på 4, 5 prosent (månedlig boliglån på $ 912, mtgprofessor.com/calculators.htm), med en husstandsinntekt på $ 52.000 i året . Matematikken fungerer hvis du dobler det - så en $ 360 000 boliglån for en husstandsinntekt på $ 104 000 i året.

Bankene tar også hensyn til "lån til verdi" -måling av hvor mye av dine egne penger du legger ned, under antagelse om at folk vil være mer sannsynlig å holde opp betalinger på et hjem som er verdt mer enn boliglånet Dette er den klassiske 20 prosent nedbetalingen som er en pute til banken mot en nedgang i eiendomsverdiene. Hverken regel er ironclad som et maksimum eller minimum, men den generelle ideen er at folk ikke vil falle bak på husbetalinger dersom utbetalingene passer inn i sine budsjetter.