Finne en leietaker for å hjelpe med boliglånet ditt

Bo i drømmenes hus mens en leietaker fester regningene

Illustrasjon av Alison Seiffer

I fjor setter Matthew og Jennifer Rumain seg på jakt etter et tre-roms hus i den trendy University City-delen av West Philadelphia. Foreldre til a
4 år gamle sønn, ble de tiltrukket av nabolagets gode skoler, unge familier og arkitektur fra århundre. Men de oppdaget snart at alle de egnede egenskapene var utenfor deres rekkevidde. "Vi ble lukket ute av boligmarkedet, " sier Matthew, en 28 år gammel annonseringsleder. Det vil si, til de fant en 100 år gammel, tre-familie murstein romansk revival for $ 270 000 - to tredjedeler kostnaden for lignende enfamiliehus i nærheten.

For noen år siden ville Rumains ha vurdert å bli utleiere en gal ide, men økonomien til et varmt eiendomsmarked endret seg. Å kjøpe et flerfamiliehus fikk ikke bare dem til et nabolag de ellers ikke hadde råd til, det ga dem også nok leieinntekter til å dekke de fleste månedlige boliglånsbetalinger.

Det samme scenariet spiller ut i Boston, Washington, DC, Chicago, San Francisco, New York og andre store byer, hvor prisene på enfamiliehjem går gjennom taket, sporet av urban revitalisering og historisk lave rentenivåer. For homebuyers villige til å ta på seg det ekstra ansvaret, kan en multifamilie være den mest økonomiske veien til huset til drømmene sine. I Manhattan var gjennomsnittlig 2003 salgspris på et duplex 31 prosent lavere enn kostnaden for et familiehus (42 prosent for tre til fem enheter), ifølge Miller Samuel, et lokalt eiendomsvurderingsfirma .

Det er fordi de fleste ikke vil ha hodepine på å håndtere leietakere, og mange flerbyggede hus er mer trekk enn eneboliger, sier Jonathan Miller, Miller Samuel. Men hvis du går inn i den med øynene dine åpne - og spesielt hvis du kan gjøre noen av reparasjonsarbeidet selv - kan belønningene langt oppveie utfordringene.
"Fra en finansiell side er det lite ulemper å eie et flerfamiliehus, sier Bradford Hall, administrerende direktør i Southern California-basert regnskaps- og konsulentfirma Hall & Company. I mange tilfeller dekker husleier to tredjedeler og noen ganger alle de månedlige lånene. Og selv før du kjøper, betaler utleie fordi bankene vanligvis anser en del av forventede leiebetalinger som tilleggsinntekt. Det betyr at kjøpere av flerfamilier er typisk berettiget til større lån, noe som gjør det mulig å kjøpe en dyrere eiendom.

Det er også skattefordeler. For IRS formål, er huset delt inn i mengden plass som boligeieren bor i og plassen leietakerne okkuperer. For eksempel, hvis du eier en 3000 kvadratmeter tofamilie og en leietaker opptar 1.000 kvadratmeter, er en tredjedel av alle utgifter - boliglån, eiendomsskatt, verktøy, landskapsarbeid, eksterne forbedringer og lignende - tildelt til leienheten og trukket fra leieinntekt. Også fradragsberettigelse er avskrivninger på enheten (i hovedsak en godtgjørelse for slitasje), pluss 100 prosent av pågående reparasjons-, vedlikeholds- og erstatningskostnader som er spesielt øremerket for utleie, for eksempel en ny varmtvannsbereder, teppereng eller friskt lag maling .

Med et slikt utvalg av kostnader viser mange villaeiere et tap fra deres leieeiendommer, som de vanligvis kan skrive av på deres skatteregning. "Med et hjem med flere enheter kan en person nyte reell inntekt som betaler sine husholdningsutgifter og et voldsom skattefradrag generert av denne inntekten, sier Norm Bour, et boliglånsmedlem som er vertskap for The Real Estate and Finance Hour, et nasjonalt syndikert radioprogram basert på i Sør-California.

Fra MultiFamily til et eget hjem

Mens du administrerer to utleieboliger tar opp en betydelig del av Rumains tid, har de ikke så mye fordi de ser det som bare midlertidig. I løpet av få år, etter hvert som familien deres vokser, planlegger de å overta en av leieenhetene for seg selv. Og nedover linjen, kan de bestemme seg for å konvertere hele huset til en enfamilie, i så fall vil de bli berettiget til enda en skatteavgift: Når det kommer tid til å selge, vil Rumains få full kapitalgevinst skatt fritak for fortjeneste på opp til $ 500.000 ($ 250.000 for enkelt filers), så lenge de bruker hele huset som deres primære bolig i minst to av de fem årene som går før salget.

En annen langsiktig tilnærming er å konvertere utleieleilighetene til condominiums, et trekk tillatt i de fleste nabolag som er bestemt for flerfamiliehus, og selge de enkelte enhetene. Det er strategien Kevin og Jennifer Deblear vurderer. Paret kjøpte nylig en tofamilie 1905 Queen Anne for litt over $ 300, 000 i Boston's Dorchester-nabolag, hvor et gjennomsnittlig enfamiliehus koster mer enn $ 400.000. "Hvis vi condoed og solgte en leilighet, ville det trolig betale tilbake hele vårt boliglån, " sier Jennifer. "Hvis vi solgte begge leilighetene, kan vi kanskje kjøpe et enfamiliehus i nabolaget som ikke var tilgjengelig når vi kjøpte huset vi er i nå."

Etter hvert som eiendomsverdiene fortsetter å stige i byområder når de anses som "overgangs", vil flerfunksjonshus i økende grad se ut som det ikke kan gå glipp av gode kjøp. "Vi føler oss heldige, " sier Matthew Rumain. "Arbeidsmarkedet stinker, og du vet aldri hva som skal skje i livet. Men vi har nå sikkerhet for å vite at vi kan betale våre boliglån, heve og utdanne vårt barn godt, og leve i et hjem som vi kan være stolte av ."

Utleier Reality Check

Å bli utleier er ikke for alle. "Det er en heltidsjobb, " sier Vito Simone, en megler på Simone Real Estate i Baltimore, Maryland. "Du må være forberedt på å håndtere regelmessig vedlikehold, nødreparasjoner, samtaler fra leietakere hele tiden, og noen ganger må du gi opp dagene dine for å jobbe i huset." Men den ultimate utfordringen for enhver utleier er å finne hyggelige leietakere som vil betale leien i tide. Dine sjanser blir bedre hvis du følger disse retningslinjene.

Utfør en grundig bakgrunnskontroll på potensielle leietakere. Undersøk deres kreditt; snakke med tidligere utleiere og nåværende arbeidsgivere, og om mulig besøke dem i deres hjem. Bestill kredittrapporter fra et av de tre store kredittrapporteringsbyråene: Equifax, 800-685-1111; Experian, 888-397-3742; og Trans Union, 800-916-8800.

Stol på din tarm. Noen kan se bra ut på papir, men hvis dine personligheter kolliderer, ber du om en verden av vondt. Husk at du vil dele ditt hjem med denne personen.

Sett det skriftlig. En signert leieavtale beskytter både utleier og leietaker dersom det oppstår problemer. Dokumentet skal skissere leieperioden, den månedlige avgiften, belegget for belegget, om kjæledyr eller røyking er tillatt, innskuddskrav, og hvem er ansvarlig for generelle vedlikeholds- og bruksbetalinger.

Unngå hodepine ved å screene potensielle leietakere, samle leie og fielding klager ved å ansette et anerkjent forvaltningsselskap. De fleste bedrifter belaster 7 til 10 prosent av den månedlige leien.

Ikke vær en do-it-yourselfer med mindre du er sikker på at du kan håndtere jobben. Å ansette en profesjonell rørlegger eller elektriker bør sørge for at jobben blir gjort riktig første gang, slik at leietakere er glade og sparer deg for besværet med gjentatte reparasjonsbesøk.

Dekk deg selv. Kjøpe en omfattende villaeiers politikk som dekker tap som skyldes brann-, vær-, innbrudds-, hærverk- og personskader. Også kjøpe utvidede service garantier for apparater installert i utleie enheter.

Forvent det uventede. Gjør 10 prosent av hver måned leie til en egen bankkonto for å dekke reparasjoner relatert til utleie.