Kjelleren din: Hvorfor legg til når du kan legge til under?

Kjelleren din er verdifull eiendomsmegling, og det er et ideelt sted for lavpris ekstra soverom, familierom eller treningsrom du alltid har ønsket

Bilde av Ryan Hulvat

De fleste kjellere er lite mer enn et sted å dyrke spindelvev og lagre bokser av maling. Men å fikse opp en fullhøyd kjeller kan dramatisk øke brukbar boareal i huset ditt til en langt lavere kostnad enn å legge på.

Selv om kostnadene varierer med prosjektets størrelse og kompleksitet, starter ombygging av en eksisterende kjeller på rundt $ 20 per kvadratmeter, en brøkdel av hva det koster å bygge et tillegg eller for å forstørre andre etasje med

arker. Og som vi viser her, kan kjellere bli omgjort til et av flere boarealer. Det forklarer hvorfor byggere som Rick Heim, en entreprenør i Boston-området, ikke engang vil bruke "B" -ordet. Til Heim og likesinnede entreprenører blir på bandet, er en kjeller et "ferdig lavere nivå".

Å bytte en konkret fangehull i et innbydende oppholdsrom er en utfordring, og ikke hver kjeller er en god kandidat til etterbehandling. Viktige hensyn til konvertering inkluderer kontrollerende fuktighet, tilførsel av ventilasjon og lys, og å finne vei rundt hengende dreneringslinjer, rørledninger og ledninger. Selv om du kan gjøre noe av arbeidet selv, er det meste av det best igjen til en erfaren proff.

Bilde av Ryan Hulvat

En uferdig kjeller ble et komfortabelt samlingssted i dette Massachusetts hjemmet. Sherri Martinelli, her med datter Cambria, satte seg for å skape et fristed for tenåringer.

Få det tørt

"Hvis huset ditt har en historie med kjellerflom, " sier Newton, Massachusetts, ombygging av entreprenør Paul Eldrenkamp, "du er gal for å vurdere en kjelleroppussing til du løser det problemet." De fleste vannproblemer, sier han, er forårsaket av utilstrekkelig kontroll av takavløp. Eldrenkamp anslår at 2 in. Av regn faller på en 2000 kvadratmeter. Huset produserer 2600 gal. av vann. Så reparere sprekker i fundamentet, sørg for at rennene er klare for tresko og skrånende bakken bort fra huset, vil løse mange flomproblemer. Men hvis vann fortsatt siver seg inn, kan det være en kur som installerer eller reparerer grunnvannstanker.

Enten av disse er et stort prosjekt som krever graving rundt omkretsen av huset ditt. Et alternativ er å installere avløp langs innvendige kjellervegger. Entreprenører fjerner en stripe av betong ved siden av veggen og graver en grøft rundt utsiden av gulvet. Nye dreneringslinjer tar vann og fører det til en sump hvor det pumpes ut av huset eller rettes mot tyngdekraften drenert dersom karakteren tillater det. Eldrenkamp sier at denne typen arbeid ikke er billig, koster $ 50 til $ 60 per fot i sitt område, men det er svært effektivt å holde vann ut av et ferdig rom. Masonry sealers, som de som er laget av Drylok eller Thoroseal, kan også være effektive for å kontrollere fuktighet når de påføres innvendige vegger. Men som Heim advarer: "Hvis du har et hav som kommer inn, kommer de ikke til å stoppe det."

Radon, en naturlig forekommende radioaktiv gass som er vanlig i enkelte deler av landet, er en annen vurdering når du konverterer en kjeller. En enkel test vil måle nivået av radon og indikere om begrensning er en god ide. Hvis det er tilfelle, kan radon samles inn av begravde dreneringslinjer og utluftes til utsiden, omtrent som overflødig vann.

Bilde av Ryan Hulvat

Øvelse er temaet for denne delvise kjelleroppussingen i et Boston-område
hjem. Tepper er et billig, men effektivt dekk for stålkolonner.

Møtebyggingskoder

Bygningskoder varierer, men generelt må den ferdige takhøyden i kjelleren være minst 7 fot. Koder tillater noen lavere hindringer - strukturelle bjelker som ikke kan flyttes, for eksempel - og bygningsinspektørene er ofte villige til å gå på kompromiss når entreprenører opplever mindre høydeproblemer. Din beste innsats er å kontakte din lokale inspektør mens du fortsatt er i planleggingsstadiet. Inspektøren er sannsynligvis mer sympatisk når han blir konsultert tidlig i prosessen.

Når høydekravene er oppfylt, er det fortsatt spørsmål om dører og vinduer for nødutslipp eller utgang. Byggekoder krever vanligvis et nødvindu (eller dør) i en kjeller som inneholder beboelig plass, men hvert soverom trenger sitt eget. Hvis du omdanner en kjeller til et familierom eller et hjemmekino, vil du sannsynligvis ikke trenge det samme antallet nødutganger som ville være nødvendig for et par soverom. Å legge til en kodekompatibel nødutgang kan være dyr i en underkvalitets kjeller. Selv om produktene er tilgjengelige for denne situasjonen, må byggeren kanskje kutte gjennom betongvegger for å skape en større åpning.

Trapper kan også være et problem. Byggekoder krever vanligvis minst 7 ¾ in. For trappstigerør og 10 tommer for tråder. Eldre trapper kan ikke oppfylle disse kravene og må kanskje byttes ut, og legger til kostnaden for prosjektet. Noen entreprenører anbefaler likevel nye trapper for å gjøre en ombygd kjeller mer innbydende. En annen vurdering: Å legge til et ferdig gulv kan ha den utilsiktede effekten av å senke den første trappstigen, noe som skaper en reisefare. Eldrenkamp sier inspektører i hans område vil akseptere en lavere stigning på første trinn, men det er også et poeng å sjekke med bygningsinspektørens kontor.

Bilde av Ryan Hulvat

Camouflage det åpenbare: Det er lettere å skjule noen vannlinjer med maling enn det flytter dem. Kreativ innramming i taket i denne kjelleren har plass til det store treningsutstyret.

Håndtering av lavflygende verktøy

Når planene krever en ferdig kjeller i nybygg, kan takhøyde og verktøy planlegges tilsvarende. Remodelers er sjelden så heldige. "Vanligvis, " sier Eldren-kamp, "folk ikke plumb hus med et øye for å renovere sine kjellere." Vannlinjer, luftkanaler, bad- og kjøkkenavløp, og tilførsels- og returlinjer for varmtvannsoppvarming, kan alle være plassert under takbjelker, hvor de smuger i vei for en renovering. Entreprenører har bare noen få valg: Flytt dem, legg dem inn eller la dem være som de er.

Ledninger og rørleggerarbeid kan ofte flyttes. Men prosessen er dyr, og det er noen ganger nesten umulig å flytte store verktøy som dreneringslinjer og varmekanaler. Som et resultat kan byggherrer skjule rørleggerarbeid, varme og ledninger går i et tak, en vegg eller et skap. Heim forsøker å få et ferdig takutseende, balansert i situasjoner der han blir tvunget til å bokse i verktøy. For eksempel, hvis han må skjule en rørleggerarbeid på den ene siden, kan han bygge opp andre områder for å lage et coffered tak. Resultatet er en behagelig detalj hvis virkelige formål ikke er åpenbart.

Og noen ganger støtende rør er ganske enkelt igjen utsatt og malt. "For det meste, sier Eldrenkamp, " folk har forskjellige forventninger til kjelleren. " En ting å huske: Når du tømmer vann og tømmer linjer ut av syne, må du ikke blokkere tilgangen til vannavstengning og avløp av rensing.

Fordi rørleggerarbeid og ledninger kan være vanskelig å skjule, snu mange byggere til å slippe tak. Vanlige til kommersiell bygning samt boligbygging består disse takene av et metallramme som er suspendert flere tommer under takbjelker som støtter innfallspaneler tilgjengelig i en rekke teksturer og farger. Akustiske paneler som dør lyd blir mye brukt, spesielt hvis kjelleren brukes som hjemmekino eller en ferie for tenåringer. Relativt lav kostnad og enkel installasjon gjør dette taket et enkelt valg, men noen byggere tror de er et estetisk avslag. "Den raskeste måten å lage en kjeller ser ut som en kjeller, " sier Heim, "er å sette et dråpe tak i." Han er mye mer sannsynlig å anbefale en gips eller et gipsloft, akkurat som resten av huset.

Bilde av Ryan Hulvat

Bygherrer blir kreative når det gjelder å gjemme mekaniske nødvendigheter som rørleggerstenger og elektriske paneler. En ventil er normalt skjult bak et avtakbart panel malt i samme farge som veggen.

Ferdig vegg og gulv

Å gjule betong eller blokkere bak nye vegger er den enkle delen. Å bygge vegger som ikke vil oppmuntre mugg og mugg, eller bli skadet av kondens, er mye vanskeligere. Fordi betong i kontakt med bakken alltid er kult, kan det bli en kondenserende overflate for vanndamp i den varme luften som kommer fra en ferdig kjeller. Resultatet? Damp bygningsmaterialer, mugg og, til slutt, rot. Luft vil bli muggen, ødelagte overflater ødelagt. Som Massachusettsbygger setter Fred Unger det: "Hvis du får et hack for å gjøre arbeidet, kommer det til å lukte som treningsøtter."

Unger, som andre entreprenører, isolerer fuktige betongvegger fra resten av rommet med 1 tonn ekstrudert polystyrenisolasjon, etterfulgt av et lag med 6 mil polyetylen. På tøffe vegger kan skumisolering sprøytes på. Ugjennomtrengelige lag av skum og polyetylen separat vegginnramming fra fuktig betong eller blokk, mens du ikke gir vanndamp ingen kul overflate hvor du skal kondensere. Andre byggere kan hoppe over polyetylen-dampspærren selv om de bruker skumisolering.

Joe Stanton, en byggherre i Rhode Island, mener for eksempel det er mer fornuftig å ikke bygge vegger for stramt. Det er tryggere, sier han, for å gi vegger en måte å tørke ut hvis noe vann eller kondens samles innvendig. Frykt for fanget fuktighet ber også noen ombyggere å bruke lysmåler stålrammer på utenfor kjellervegger. Selv om byggherrer kan være forskjellige på disse detaljene, vil de være enige om at åpenbare vannproblemer, som lekkende fundamentvegger, må løses først.

Til tross for deres fuktproblemer trenger undergraderte overflater ofte ikke så mye isolasjon som yttervegger bygget over bakken. Selv om vinteren, kan temperaturen på jorden under frostlinjen ikke være kaldere enn 55 ° eller 60 ° F. Som et resultat, overhenger noen byggere rett og slett glassfiberisolering i studvegger hvis de bruker stivt eller sprøytet skum.

Alure Home Improvement, en Long Island, New York, remodeling selskap, bruker en helt annen tilnærming til å lage ferdige kjellervegger. Dens voksende kjellervirksomhet er avhengig av et veggfyllingssystem utviklet av Owens Corning. Systemet bruker glassfiberpaneler og trimmer som krysser inn i PVC-struktur

Veggpaneler er ferdig i stoff, og eliminerer behovet for tapet eller maling på gipsvegger. Carl Hyman, selskapets eier og president, sier at systemet er opptil 30 prosent dyrere enn konvensjonell gipsveggkonstruksjon, men har en lengre levetid og tolererer lett de fuktige forholdene som finnes i kjellere. Vedlikeholdskostnader, sier han, er også lavere. Eventuelle deler av systemet som blir vått eller skadet, kan fjernes. Til tross for de praktiske fordelene, ser systemet ikke ut som en typisk vegg og kan være en vanskelig salg estetisk i enkelte deler av landet.

Når det gjelder gulvbelegg, vil alt materiale jobbe - fliser, tepper, vinyl eller laminat. Færre entreprenører velger imidlertid konvensjonelt tregulv, fordi fuktighet i platen kan føre til at treet svulmer og spenner. Remodelers bør bruke en murstein sealer før du installerer noen ferdig gulv. Eldrenkamp bruker et ganske forseggjort system med polyetylen, stivskumisolasjon, 153 sleepers og tung-og-spor-kryssfiner for å lage et flytende gulvsystem - det vil si et gulv som ikke er direkte festet til platen. Det gir et varmt, tørt ferdig gulv, men det er ikke mulig å bygge opp gulvanlegg som dette i kjeller med ekstra lave tak.

Bilde av Ryan Hulvat

Lighting Lessons

Kjellere i boliger hvor mye er skrå for å tillate walkout kjellerere kan ha rikelig lys. Men når de bare opplyses av små vinduer på bakkenivå, kan kjellerne være mørke og uninviting. Et første skritt er å rydde bort busk fra eksisterende vindusbrønner for å få mest mulig ut av det naturlige lyset er tilgjengelig. Hvis kjelleren serveres av et stålskott, kan en dør med glasslys installeres på bunnen av trinnene og skodedørene er åpne, i hvert fall i godt vær. På samme måte kan erstatning av faste dører i kjellerens trapphus med glassdører også bidra til å øke mengden naturlig lys.

Likevel er disse trinnene sjelden nok, og remodelers legger vanligvis til flere kjellerbelysningskretser. I kjeller med stor takhøyde kan sporbelysning være attraktivt, selv om den bare brukes som aksentbelysning. Men når taket faller til 7-ft. rekkevidde, takmonterte armaturer er mer sannsynlig å bli bumped eller ødelagt. Fluorescerende armaturer kan bli innfelt i et fallloft, men de kan gi en kjeller et overlitet kontorutseende. Som en følge av dette, går byggherrer ofte til nedsenkede glødelamper. "Can" -belysningen er ikke-påtrengende og kan forsynes med enten spot- eller flombelyskilder, og når du setter på en dimmerbryter, gjør de belysningen mer fleksibel enn andre alternativer.

Belysning av seg selv bruker relativt lite elektrisitet, men andre fasiliteter kan være kraft hogs. En badstue eller dampbad kan kreve 40 til 50 forsterkere, og maksimerer raskt de viktigste elektriske panelene som er marginale til å begynne med. Og oppgradering av et 100-amp-panel til et 200-amp-panel kan koste $ 1000.

Bilde av Ryan Hulvat

Ventilasjonsproblemer

Mørlig, fuktig luft kan være noe du kan tolerere i en kjeller du besøker bare av og til. Men når kjelleren blir et sant boareal, er en form for ventilasjon avgjørende for å kontrollere luftkvaliteten. Eldrenkamp liker å bruke en reverseringsvifte laget av Vent-Axia. Om vinteren trekker den inn frisk, tørr luft fra utendørs (volumet av luft er lavt nok, slik at kjelleren ikke føles som et uoppvarmet skur). Om sommeren kan fuktig luft pumpes ut av huset. Hymans selskap bruker ofte en veggmontert luftveksler laget av Humidex, som utlufter kjøligere, fuktig luft til utsiden. Hvis huset allerede har et trykkluftsvarmeanlegg som inkluderer klimaanlegg, kan kjelleren legges til som en annen sone. Klimaanlegg reduserer naturlig fuktighetsnivåer i luften.

Et annet alternativ er å legge til avfuktingsmidler, men det er flere ulemper for dem. De er dyrere å kjøre enn en ventilasjonsvifte, og med mindre en avfukter plumbes direkte til en avløpsledning, må den tømmes periodisk. Og som Heim peker ut, har avfuktningsmidler en tendens til å være støyende.

Frisk luft er like viktig for kjeler, ovner og gassfyrte varmtvannsberedere som det er for folk. Disse enhetene er ofte innelukket i et lite mekanisk skap. Men i så fall må byggherrer legge til en kilde til frisk forbrenningsluft. Angi igjen kodehåndhevelsen: Det er en god ide for deg å sjekke lokale kodekrav for å gi forbrenningsluft for disse enhetene.

Det er mye å tenke på når man konverterer kjeller til et lyst og innbydende oppholdsrom. Men når jobben er ferdig, vil du aldri ha lyst til å forlate.

Bilde av Ryan Hulvat

Byggeren gikk bort fra denne potensielle kjelleren ombygging: Kostnaden for å håndtere hindrende verktøy og vannproblemer var for høy.

Å kle på et vindu

Det er vanskelig å nyte utsikten når alt du kan se er et gardin av bølgepapp, men det er akkurat det du får i et gjennomsnittlig kjellervindu godt. Å bytte det kjedelige landskapet kan være lettere enn du tror.

For rundt $ 130 kan du legge til utsikt over kysten, fjellene, skogene, ørkenen eller golfbanen. Scenic Window Wells 'WELLliner (over) er en værbestandig polystyrenforing som glir i et standard vindu godt. Når du ser ut i kjellervinduet, kan du tenke deg selv i en av 36 postkort-perfekte steder. Liners er tilgjengelig i to størrelser, og de fleksible arkene kan trimmes for å passe. Et lyssett er også tilgjengelig for å holde scenen synlig når solen går ned.

Hvis alt du vil ha er ekstra lys, sjekk ut MaxLight2-systemet ($ 120 til $ 160), som lover å øke mengden sollys i kjelleren med så mye som 10 ganger. Den består av en fleksibel brønnforing som passer inn i et eksisterende vindu brønn og et refleksjonspanel som er festet til siden av huset. Sollys som rammer refleksjonspanelet, hoppes på brønnforingen og deretter inn i kjelleren.

Bilcos ScapeWEL gir både lys og nødutgang fra kjelleren. Vinduet med høy tetthet og polyetylen smelter godt sammen og sitter i en forstørret brønn. Dens to- eller tre-trinns design skaper hyller som kan brukes til planter - eller som trinn under en nødutgang fra kjelleren. Tilgjengelig i flere størrelser, 48- til
62-tommers høye prosjekter fra stiftelsen fra 41 til 49 tommer. En ScapeWEL alene koster fra $ 470 til $ 660, men regner med å kjøpe et vindu og betale for en entreprenør å kutte gjennom fundamentvegger for å skape en åpning stor nok til å håndtere den. Det vil øke installerte kostnader til $ 1500 til $ 2000