Tohs 6-punkts plan for å få det beste

Følg vår plan, og du kan lande en av de beste proffene rundt

Foto av Erika Larsen

Foto av Erika Larsen

Gary Geiselman og hans mannskap jobber med Speedwell Forge, et nesten 250 år gammelt Lancaster County hus som hans faste Olde York Homes i York, PA, hjelper til med å konvertere til bed and breakfast

Gjennomføring av intervjuet

Når du har avgjort på tre potensielle entreprenører, ordne en tid for hver og en å se på prosjektet. Du leter etter noen med godt omdømme som har ferdigheter og erfaring for å levere en kvalitetsjobb til en rimelig pris, sikkert, men det er ikke alt. Entreprenøren og besetningen hans vil bruke mye tid i huset ditt, så spør mange spørsmål.

Spør om alt du ikke forstår, inkludert terminologi. Han kan referere til "bullnose" eller "ogee" når man diskuterer benkeplater, og hvis du ikke vet forskjellen, kan du ikke få den formen du vil ha. Spør om ting du forstår også - det er en fin måte å vurdere omfanget av noens kunnskap. Samle informasjon i ett intervju og bruk det i det neste. Hvis Contractor Jones sier, "Jeg ville erstatte den trimmen i stedet for å prøve å reparere den, " spør Contractor Smith, "Tror du det er verdt å reparere den trimmen, eller skal vi bare erstatte den?" Det kan være mer enn ett riktig svar i en gitt situasjon, men svaret vil fortelle deg om entreprenøren har trening, erfaring og dømmekraft for å ta beslutninger du vil føle deg komfortabel med.

Få referanser
Spør noen entreprenør du vurderer for minst fem referanser; kontakt minst tre. ("Men ignorere den første", sier TOH VVS- og oppvarmingsekspert Richard Trethewey. "Det er vanligvis svogeren.") Jo nærmere prosjektene er i omfang og stil for seg selv, desto bedre. Få tidligere kunder til å gi deg detaljer om entreprenørens pålitelighet og utførelse, hvordan han håndterte problemer, om budsjettet var intakt, og om arbeidet utviklet seg på eller nær planen. Bottom line spørsmål: Vil du ansette den samme personen igjen?

Vurdere budene
Det lave budet er ikke sannsynlig å være av topp kvalitet, og det høye budet er ikke en garanti for det beste arbeidet. Noen entreprenører sender høyt bud dersom de ikke egentlig vil ha jobben eller ikke har tid til å komme med et mer nøyaktig forslag. Når man ansetter folk til å jobbe på sitt eget hus, slår TOHs generalsekretær Tom Silva generelt ut de laveste og høyeste budene og regner med at de i midten er mest realistiske.

Diskuter foran hvordan entreprenøren forventer å bli betalt. Betalinger for store prosjekter spres vanligvis over tre til seks intervaller, basert på ulike ferdighetsmål. Den første betalingen er et innskudd og selger avtalen. Den siste er vanligvis 10 til 15 prosent av totalen, levert etter godkjenning av prosjektet. Vokt dere for alle som krever kontantbetalinger; Du har ikke noe bevis på hvor mye du har overlevert. En entreprenør som ber om full avgift foran er trolig en skurk.

Opprette en kontrakt (og ja, du trenger en)

Hvert prosjekt, uansett hvor lite, skal dekkes av en kontrakt. Det skal inkludere grunnleggende - startdato, sluttdato, pris - samt en klausul som angir at arbeidet vil overholde alle gjeldende byggekoder. Prosjektbeskrivelsen skal være så detaljert som mulig. For eksempel kan en dekkkontrakt spesifisere: "Demolish old deck. Bygg nye 10-by-12 dekk." Bedre ville være: "Fjern gammelt dekk, kast bort avfall. Skru ut sted etter behov, installer nye fotstøtter, innlegg og rekkverk for å kode. Dekker for å være 2x6 cedar, tilpasset knotty grade, spikret per kode og ferdig med to strøk av penetrerende tetningsmasse ."

10 viktige spørsmål du trenger å svare
Jo større prosjektet er, jo flere svar trenger du foran. Her er en sjekkliste over 10 viktige spørsmål å spørre før du logger på den stiplede linjen.

>> Timing
Hvor lang tid vil det ta? En god entreprenør kan fortelle deg når han kan starte, og når han kan fullføre, tillater været. Finn ut om han jobber med flere jobber på samme tid, eller om han må ansette ukjente subs for å håndtere tilleggsvirksomheten. En tidsplan fylt med for mange prosjekter kan forlate din uten full oppmerksomhet.

>> Erfaring
Hvor mange prosjekter som dette har du gjort før? Enten det er en helhusbygging eller bare en innebygd bokhylle, har en erfaren entreprenør allerede møtt de typiske problemene og vet hvordan de skal løses. Hvis han har jobbet i området for en stund, er han også mer sannsynlig å vite om lokale bygningskoder og skikker, og hvor å få de beste materialene til de mest konkurransedyktige prisene.

>> Tilsyn
Hvem holder øye med prosjektet mitt? Noen må samordne og vurdere arbeidet til underleverandørene mens det skjer, ikke etterpå, når rettelser kan være upraktiske (og sikkert vil bli dyrere). Finn ut hvem som vil være de daglige øynene på jobben din. Den personen bør ha myndighet og vilje til å løse mindre klager, samt kunne kommunisere effektivt med deg.

>> Tillatelser
Vil du få alle nødvendige tillatelser? Hvis en entreprenør vil at du skal trekke tillatelser for en hvilken som helst del av jobben, kan det føre til problemer nedover linjen. Noen byer krever at personen som får tillatelsen er den som er ansvarlig for arbeidet. Dessuten har en rekke steder, inkludert New York City og North Carolina, etablert midler til å tilbakebetale husstatningstap forårsaket av feilaktig håndverk. Pengene er kanskje ikke tilgjengelige hvis du trakk din egen tillatelse.

>> Samarbeid
Har du jobbet med arkitekten min før? Arbeide med en arkitekt krever et samarbeidsnivå som ikke alle generell entreprenør har, spesielt hvis arkitekten fungerer som prosjektleder. Et etablert forhold mellom de to kan bidra til å flytte prosjektet sammen, mens en frostig kan synke den.

>> Rengjøring
Hvordan vil du beskytte huset mitt og familien under konstruksjon? Hvis taket må fjernes for å legge til en annen historie, må utsatte rom beskyttes mot været. Hva vil du heller høre: "Vi skal kaste en tarpe over det" eller "Vi bruker 6-mils forsterket folie støttet på et midlertidig rammeverk og sikret tarp med battene spikret på takets kant"?

>> Endre bestillinger
Hva skjer hvis jeg tenker på noe? Alle detaljene som så så bra ut på papir, ser kanskje ikke så bra ut når prosjektet begynner å ta form. Samvittighetsfulle byggere bruker skriftlige endringsordrer for å håndtere prosessen. Ordren beskriver endringen og hva den vil koste, og både deg og byggeren signerer det. Vær forsiktig med alle som sier, "Vi pleier bare å finne ut alt på slutten."

>> Ansvar
Har du ansvar for ansvarsforsikring og arbeidstakerens erstatningsforsikring? Hvis en arbeidstaker er skadet på jobben din, skal han eller hun være dekket av entreprenørens forsikring, ikke din huseierens policy. Ta kontakt med statlige eller lokale myndigheter og finn ut hva de minste dekkene er. Be om å se bevis på forsikring, for eksempel et sertifikat med en gjeldende dato. Hvis du er i tvil, ta kontakt med transportøren direkte for å se om retningslinjene er i kraft.

>> Garanti
Garanterer du utførelsen din? Noen byggere anser seg selv ferdige etter den endelige inspeksjonen. Andre vil komme tilbake for å ta vare på eventuelle problemer som kaster opp i månedene etter ferdigstillelse. Du kan også angi en tidsperiode for mindre oppfølging av reparasjoner i kontrakten.

>> Kontakt
Hvordan kan jeg nå deg? Hvis du oppdager et problem, er det beste å løse det med å kontakte byggeren umiddelbart. Hvis byggmesteren ikke er på stedet hver dag, vil du ende opp med å forlate meldingen etter melding på sin talepost? Finn ut om han kan nås via mobiltelefon. Og etter ditt første møte, prøv nummeret til å takke ham for besøket - og å dobbeltsjekke at det fungerer.

Hva å gjøre hvis ting går galt
Mange "problemer" er bare misforståelser som kan løses gjennom diskusjon. Hvis det ikke virker, legg dine bekymringer skriftlig og spør entreprenøren for et skriftlig svar. Kontakt din kontrakt. En god kontrakt vil ikke bare spesifisere materialer og standarder for utførelse, men vil også legge merke til hvordan tvister skal håndteres - for eksempel av en uavhengig mediator eller gjennom en mer formell prosess med bindende voldgift. Hvis ingen tvisteløsningsmetode er stavet ut, ta kontakt med den lokale entreprenørens lisensmyndighet og spør om å sende inn en formell klage.