Renoveringer som gir deg avkastning på investeringen

Øverst på listen: kjøkken og bad. Bassengene synker til bunnen, skjønt.

Illustrasjon av Sarah Wilkins

Illustrasjon av Sarah Wilkens

Det er det grunnleggende spørsmålet som står overfor alle som noensinne har startet en boligreparasjon: Hvor sannsynlig er jeg å få pengene tilbake når jeg selger huset mitt? Det er ikke noe lett svar, for det som en kjøper kan være villig til å betale, er avhengig av mange faktorer - alt fra valg av prosjekt til materialer du bruker til verdien av andre boliger i nabolaget ditt. Men det er viktig å ha en ide om hva dine forbedringer kan være verdt. Hvis du vil investere mer enn du kan håpe å hente fordi du elsker huset ditt og planlegger å leve i det lenge, er det greit. Men vurder følgende retningslinjer og du unngår ubehagelige overraskelser når det kommer tid til å sette opp det for salgstegnet på plenen.

Prosjekter som betaler
Ikke alle ombyggingsprosjekter er skapt like. "Folk som kjøper et hus ser først på kjøkken og bad, " sier Kermit Baker, direktør for remodeling futures-programmet på Joint Center for Housing Studies ved Harvard University. Så mens disse rommene kan være de mest kostbare å gjenta, er de mer sannsynlig å betale for seg selv. Legge til rom, for eksempel et familierom eller master suite, har også en tendens til å gå bra på videresalgstid: Større boliger har høyere priser.

I den andre enden av spekteret svinger svømmebassenger nesten aldri sine kostnader, fordi mange kjøpere ikke er villige til å skille ut mer for et hus bare for å skaffe seg det de anser som et vedlikeholdsforstyrrelser. Hjemmekontorer har en tendens til å være avkastning av samme grunn: Bare en håndfull kjøpere vil ha et rom designet for å jobbe. (Tenk på det på denne måten: Hvor høy en premie ville du være villig til å betale for en konvertibel hvis du aldri skulle legge toppen ned?)

Og bare fordi et prosjekt er dyrt betyr det ikke at det vil betale tilbake mer. Ofte kan små forbedringer gi store utbytter. Ifølge Remodeling-magasinets årlige analyse av kostnad mot verdi, vil et kjøkken "ansiktsløft" - maleri, overflatebehandling og oppgradering av apparater - returnere mer enn en fullstendig redesign. Nøkkelen til å bruke mindre er å bruke det klokt. "Hvis du tar $ 20.000 og bruker det dømmekraftig på et kjøkken, kan du få det til å se en million ganger bedre, sier Remodeling, senior redaktør Jim Cory, som overvåker undersøkelsen. "Design og produktutvalg er nøkkelen."

Stiler som varer sist

Selv når remodeling-jobben din er en tiltalende forbedring for de fleste kjøpere, legger den til liten verdi hvis den er gjort til bare din smak. "Du vil kanskje ha et rom i huset ditt i form av en katt eller en mus, men kan du finne en kjøper som vil ha det?" sier Gopal Ahluwalia, forskningsdirektør ved National Association of Home Builders. "Du må tenke i bakhodet at du må selge en dag."

Hvis du bor i en håndverksmykke og ønsker å takke på et familierom tillegg, for eksempel, hold designet i harmoni med det originale utseendet. Det gjelder høyde på taket samt stilen på vinduene og lister. "Du vil ikke miste integriteten til huset, " sier Bobbi Chasin, en eiendomsmegler i Evanston, Illinois. "Å sette en stor boks på baksiden av huset vil ødelegge hele utseendet."

Det samme gjelder også for mindre prosjekter. For eksempel når du velger kjøkkenskap, benkeplater og gulv, sikter du på klassiske eller nøytrale farger og stiler. "For mange år siden hadde jeg en klient som ønsket et lilla kjøkken, for å matche lilla fuger på hennes peis, " sier Mark Scott, en remodeler i Bethesda, Maryland. Scott argumenterte hardt mot det, men husseieren insisterte på at hun planla å bli i huset for resten av livet. Hvis du ikke kan gjøre den typen forpliktelse, ikke forvent noe annet å betale for dine unike og funky valg.

The Neighborhood Matters

Før Kevin og Julianne Warren brukte 42.000 dollar til å ombygge kjøkkenet i deres pent detaljerte 1950-tallet hus, var hjemmet sannsynligvis verdt rundt $ 150.000. Men deres beliggenhet, Forest Hills-delen av Grand Rapids, Michigan, ga dem tillit til at forbedringene var en smart innsats. "Dette er en high-end nabolag for skolene. Alle prøver å komme inn i dette området, " sier Kevin.

Enda bedre er Warrens hjem omgitt av eiendommer verdt $ 200.000 eller så. Det betyr at de ikke har priset seg ut av det lokale markedet, et svært viktig hensyn til eventuelle remodelingprosjekter. "Skal du gjøre arbeid som gjør huset ditt verdt $ 300 000 når det sitter i et $ 100 000 nabolag?" spør Israel Ramos, en eiendomsmegler i Phoenix, Arizona.

"Ikke overskride taket for nabolaget, eller du vil ikke få pengene dine tilbake." Akkurat som hjemmet ditt koster bør være i tråd med nabolaget ditt, bør forbedringene dine være i tråd med verdien av ditt hjem. I Seattle oppdaget eiendomsmegler Kay Rigley nylig at en tidligere klient brukte $ 90 000 på ombygging av to bad, komplett med oppvarmede gulv og italiensk fliser. "Jeg sa, " Jeg skulle ønske du hadde snakket med meg først, "sier hun. Mellom hva de betalte for eiendommen og andre forbedringer, brukte eierne mer enn en halv million dollar på et hjem som Rigley estimater er verdt minst 450 000 dollar.

Regionen
Hvilken del av landet du bor i påvirker flere ombyggingsbeslutninger. Arbeid har en tendens til å være billigere i Sør enn Nordøst, for eksempel - nok slik at Remodeling årlige undersøkelsespriser har samme master bedroom suite på $ 59, 401 i Louisville, Kentucky og $ 73.814 i Westchester, New York. Lokale faktorer påvirker også etterspørselen. Kjøpere overalt vil sannsynligvis like et nytt, velutstyrt familierom. Men peiser selger bedre i Nord enn i Sør, og dekk gir mer verdi i varmere klaser. Det er ingen raske regler, men å holde øye med lokale trender er en god måte å sikre at valgene dine vil appellere til husjegere.

Markedet
Der det er regionale forskjeller som virkelig kommer inn i eiendomsmarkedet. Hvis boliger er i stor etterspørsel, vil kjøpere trolig være villige til å betale mer for forbedringer. Bethesda Builder Scott sier at han fakturert $ 300.000 nylig for et utvidet kjøkken, frokostrom, og studere - den dyreste renoveringen per kvadratmeter han noensinne har gjort. Men paret fikk pengene tilbake da de kjøpte et enda større hus i fjor. "Rundt Washington, DC, området, er det annerledes enn Missouri, " observerer Scott. "Folk blir betalt for mye penger for å være her."

Vær imidlertid forsiktig. Selv i et sterkt marked kan du overoppusse. Brett Weinstein, en eiendomsmegler i Oakland, California, har bodd gjennom Bay Area boligboomen. Mens prisene forblir høye, sier han, "hvis noen betalte $ 200 000 over forespørselsprisen i fjor, kjøpte de da markedet var rødt. Så hvis de vil bruke $ 60 000 på kjøkkenoppussing, må de bo der litt lenger for å se pengene tilbake. "

Tidslinjen

Som Weinstein påpeker, jo lenger du blir i huset ditt, desto mer sannsynlig er du å få tilbake kostnadene dine. Med hjemmeprisene stige om lag 5 prosent i året, vil utlegget til slutt bli absorbert i økningen i eiendommens verdi. (I tillegg kan du nyte renoveringen din i disse årene.) Noen advarsler: Det er ingen naturlig lov som sier at prisene må gå opp, så ikke stole for tungt på den årlige støtmen. Og husk at livet kan kaste en kurve, og du må kanskje sette huset ditt på markedet raskere enn forventet.

For noen prosjekter fungerer tid også mot deg. "Det er stilistiske avskrivninger, " sier Harvards Baker. "Alle fads nå er for å slå ned vegger og lage store rom, men ti år fra nå, det kan ikke nødvendigvis være tilfelle." Kjøkken og bad er spesielt utsatt for å se datert, som alle som har blanchert på å oppdage avokado-grønne apparater i deres drømmehus, kan fortelle deg.

Det Uventede
Hvis du tror et prosjekt vil betale for seg selv, men bare knapt, være forberedt på noe å tippe balansen mot deg. Oppussing av hjemmet er i ferd med å være "skjulte" utgifter: de ekstra kostnadene når et prosjekt tar lengre tid enn planlagt; ekspertgebyrene for asbestprøving eller varmetabsberegninger; de månedlige rentebetalinger for et hjem-egenkapitallån. For ikke å nevne de høyere eiendomsskattene må du kanskje betale når nytt og forbedret hjem er revurdert.

Når alt er sagt og gjort, rådfører de fleste eksperter seg mot boligforbedring som en investering. Vær smart på hva du bruker, sikkert. Men en ny dekk er ikke et fond. Eiendomsmegler Chasin foreslår at når du har gjort leksene dine, ta dine beslutninger basert på hva du vil ha og hva du har råd til. "Jeg hadde en oppføring der mannen hadde tatt en tidlig pensjon, så kona overbeviste ham om å sette inn et svært kostbart hjemmekontor for $ 50 000. Til slutt flyttet de til Florida, og de fikk ikke pengene ut av det hjemmekontoret, Sier Chasin. "Men hun brydde seg ikke. Det gjorde ham glad."

Tilbakebetaling av prosjektet
Siden midten av 1980-tallet har Remodeling-magasinet gjort en årlig analyse av kostnadene mot verdi for boligbyggingsprosjekter rundt om i landet. Ved å avstemme eiendomsmeglere og takstere i ulike regioner, bestemmer redaktørene hvor mye prosjekter som koster å fullføre og hvor mye disse forbedringene kan legge til et huss salgspris ett år senere. Rapporten er allment vurdert som den mest autoritative studien av emnet. Men selv Jim Cory, redaktør med ansvar for undersøkelsen, innrømmer at det bare går så langt. "Vi gir et referanse til vår studie, " sier han. "Saker må avgjøres individuelt."