Leter etter problemer

For kjøpere (og noen selgere), er en grundig hus inspeksjon et must. Her er hva du trenger å vite.

Illustrasjon av AJ Garces

Charles Bellefontaine fant ut den harde måten verdien av en god hjemmekontroll. I 1991 signerte Bellefontaine og hans kone, Loretta, en kontrakt for å kjøpe et hus med tre soverom, ett bad i georgiansk stil i Elmhurst, Illinois. En innramming snekker, han skjønte at han hadde nok erfaring til å størrelse opp eiendommen for potensielle mangler. Så for å spare penger, hoppet Bellefontaine over å ansette en inspektør og håndterte oppgaven selv. Han erklærte at huset passer, og paret fullførte kjøpet.

Innen et år fant Bellefontaine ut hvor feil han var: Et lekkende badekar i andre etasje skadet kjøkkenloftet under, en feilbruddssikkerhetsbryter utgjorde en brannfare, og taket måtte byttes ut. Kjøpe hjemmet hadde strukket parets økonomi så farlig at de måtte låne penger fra Lorettas mor for å betale for reparasjonene.

"Vi hadde ikke vært gift så lenge, og du kan forestille deg hvordan hendelsen gikk over med familien, " sier Bellefontaine. "Jeg har kanskje visst noe om konstruksjon, men jeg visste ikke hvordan jeg grundig skulle inspisere eiendommen." Loretta legger det mer kortfattet: "Han var en vet-det-alle, og vi betalte for det."

Heldigvis prøver de fleste ikke sine egne hjem inspeksjoner. Men selv å ansette en profesjonell garanterer ikke at et nylig kjøpt hus ikke har ubehagelige overraskelser. I stor grad er hjemmeinspektørene dårlig regulert, og ytelsesnivået varierer mye. Bare 14 stater krever lisenser, ifølge American Society of Home Inspectors (ASHI), en handelsgruppe basert i Des Plaines, Illinois. Blant de som gjør, følger få få ledere i New Jersey, hvor inspektørene må passere en lang skriftlig prøve, utføre så mange som 400 inspeksjoner, og i noen tilfeller fullføre et treningsprogram på en statsgodkjent skole før de akkrediteres. Mer vanlig er situasjonen i Georgia og Tennessee, hvor hjeminspektører kan sertifiseres uten bevis på tidligere erfaring. Mange stater har ingen krav til sertifisering i det hele tatt.

Her er en liste over trinn du kan ta for å sikre at du får mest mulig ut av en hjemmeinspeksjon.

1. Kontroller at eiendomsavtalen inneholder en inspeksjonsklausul.

Vanligvis tillater kontrakter hjemme kjøpere 10 eller så dager etter signering for å få eiendommen inspisert. Men det er ikke alltid tilfelle, så det er viktig at kontrakten inneholder en hjemmekontrollklausul. Resultatene av inspeksjonen kan brukes til å spørre selgeren om å fikse problemer, eller justere salgsprisen for å dekke kostnadene for nødvendige reparasjoner.

2. Få referanser.

Fordi statlige lover som regulerer lisensiering av inspektører generelt er tannløse, er sertifisering fra fagforeninger ofte et bedre barometer for inspektørens erfaring og ferdigheter. ASHIs nettsted (www.ashi.org) opprettholder en liste over sertifiserte inspektører, søkbare etter postnummer. Ordet er fortsatt den vanligste måten å finne en inspektør på. Men selv om anbefalingen kommer fra en venn eller eiendomsmegler, er det en god ide å sjekke for sertifisering, ringreferanser og konsultere det lokale Better Business Bureau for å sikre at tidligere jobber har vært uten hendelser.

3. Krev en grundig jobb.

Bare om lag halvparten av statene har lover som fastslår nøyaktig hva som må dekkes under en inspeksjon (for informasjon om staten din, se). En grundig jobb bør omfatte en komplett vurdering av interiøret og utsiden av huset, fra tak til fundament, samt en resultatanalyse av varme-, VVS- og klimaanlegg og elektriske systemer. Noen gjennomsøkingsområder kan være for små eller for farlige for inspektørene å svinge inn i; Forvent å bli fortalt om deler av huset som ikke ble undersøkt.

For en tre-roms, to-bad hjemme på opp til en hektar land, en fullstendig inspeksjon bør vare om lag tre timer og koster mellom $ 300 og $ 500, avhengig av region i landet og størrelsen på huset og eiendommen. "Kostnad er en god indikator på hvor omfattende inspeksjonen skal bli, " sier Bellefontaine, hvis erfaring har bedt ham om å gi opp tømrer og bli en hjeminspektør selv. "En inspektør har ikke råd til å gjøre en god inspeksjon for $ 99." En viktig årsak: dyrt utstyr. En flittig hjemmeinspektør har en verktøykasse som inneholder karbonmonoksid og naturgassdetektorer, fuktighetsmålere, uttakstestere, spenningsmåler og en rekke måleenheter. "Rabatten gutta prøver å komme unna med ikke mye mer enn en lommelykt, stige og skrutrekker. Det er ikke nok, " sier han.

4. Få resultater skriftlig.

Inspeksjonsrapporten er en utmerket måling av hvor uttømmende arbeidet er. Undersøk en prøvekopi før du ansetter en inspektør. Hvis det er lite mer enn en sjekkliste, er det utilstrekkelig. En komplett rapport bør være hvor som helst fra 20 til 100 sider langt, og beskriver i lekmannens termer hva som ble observert og eventuelle problemer som ble avdekket. Hvis det er alvorlige strukturelle problemer eller problemer som inspektøren ikke kan diagnostisere, bør rapporten anbefale ytterligere undersøkelse av en bygningsingeniør eller annen spesialist. Noen inspektører inkluderer estimater av reparasjonskostnadene - men det er ulovlig i de fleste stater (og anses å være en interessekonflikt under ASHI og andre handelsgruppegrupper) for inspektører å søke reparasjonsvirksomhet basert på deres funn. Sørg for at hjeminspektøren er enig i å tilbringe en time med deg for å gå over detaljene i inspeksjonen og svare på dine spørsmål.

5. Hold inspektøren ansvarlig for ubesvarte problemer.

Inspeksjonskontrakter pleier å være minimalistiske dokumenter, men de inneholder en kritisk informasjon: inspektørens ansvar hvis han ikke oppdager et eksisterende problem med huset eller eiendommen. I mange tilfeller er ansvaret begrenset til kostnadene ved inspeksjonen. Så hvis du betalte $ 300 for tjenesten, er det det som inspektøren er forpliktet til å refundere deg, selv om du får opp et problem på $ 3000 dagen etter at du går inn.

I motsetning til denne situasjonen kan du beskytte deg selv ved å ansette en inspektør som har forsikring som dekker ikke bare skade på eiendommen under inspeksjonen, men også tap på grunn av "feil og mangler". For å låse disse beskyttelsene, er det viktig at kontrakten krever bindende voldgift. Med tvister så dyrt - og i tilfelle av en liten entreprenør som en hjeminspektør, ikke sannsynlig å være særlig givende - voldgift er den beste måten å beskytte dine interesser på.

6. Ikke hopp over en inspeksjon bare fordi huset er nytt.

Nyboligskjøpere er mer sannsynlig å avstå fra inspeksjon enn kjøpere av eksisterende hus, selv om de kanskje har mer å vinne. Fordi de fleste nye boliger leveres med et års garanti, kan en inspeksjon avdekke byggefeil som omfattes av denne avtalen, som ellers kunne gå ubemerket i noen år. "Kommunale bygningsinspektører, som vanligvis gjør en 15 minutters gjennomløp, er ikke sannsynlig å finne disse problemene, " sier John Ghent, en Connecticut-hjeminspektør og tidligere president for ASHI.

7. Vurder en inspeksjon selv om du er selgeren.

Hvis du trenger å selge et hus raskt - kanskje du flytter for en jobb eller allerede har kjøpt en ny eiendom - kan du spare tid ved å ha stedet inspisert først. På den måten kan du finne og fikse eventuelle problemer som kan bremse salget. "Hvis en selger trenger en jevn og rask transaksjon, bør de gjøre en hjem inspeksjon før du setter eiendommen på markedet, " sier Chris Ballard, eier av Century 21 Gold Medal Realty i Atlanta. "De vil vite hvilke problemer de måtte ta opp og kunne ta vare på før de blir et problem."

Hjeminspektørene erkjenner at om et hus er nytt eller gammelt, er det visse potensielle problemer som kan være nesten umulige å skille, for eksempel vanninntrengning som har blitt plastered over, sprekker i betongplater som er skjult av gulvbelegg eller skade på vegger som er skjult bak en forsiktig malingjobb. Men de hevder at feil som disse er sjeldne. "Hva en god inspektør leter etter, og hva han bygger sitt rykte på, er de tingene som vil koste kjøpere $ 10.000, $ 20.000, $ 30.000 når de går inn, sier Mike Casey, en instruktør hos Inspection Training Associates i Manassas, Virginia. "Hvis en inspektør er dyktig, finner han disse tingene."

Hvor finner man det:

Hjem-inspeksjonsressurser

For å lære mer om hva som skal inkluderes i en hjem inspeksjon, for å finne en inspektør, eller for å finne ut om enkelte statlige forskrifter, her er ressurser for å konsultere.

Handelsgrupper
American Society of Home Inspektører; www.ashi.com
Home Inspection Institute of America; www.inspecthomes.org
Boliginspeksjonsfond; www.iami.org/hif.cfm
National Association of Home Inspektører; www.nahi.org
Institutt for bygningsinspektører; www.nibi.com

Hvis du vil vise kopier av eksempler på hjemmeinspeksjonsrapporter www.heimer.com/inspections/sample_report.html
www.twinoaksinspections.com/report.htm
www.allpointinspections.com/sample