Slik gir du mening om sonering

Lokale koder kan være kompliserte og løpende av dem kostbare. Her er måter villaeiere kan beskytte seg mot zoning problemer.

Illustrasjon av Jonathan Carlson

I det lille samfunnet i Quincy, Massachusetts, går soneringshåndboken til nesten 80 sider med enkeltavstand og inneholder opptil 200 separate regler. Det er ikke uvanlig: I omtrent alle byer fyller soneregler et volum som er tykk som den lokale telefonboken. Noen avtale med de brede bruksordinansene som etablerer kommersielle, industrielle og boligområder. Andre dikterer størrelsen eller typen hus som kan bygges på mye. Men de fleste dekker saker av liten detalj, fra hvor bratt en oppkjørselen kan være til antall kjøkken et hus har lov til å ha.

Det er gode grunner til det store antallet og spesifisiteten til soneringsreglene. Et nøye utformet sett med regler kan forhindre bysprawl og overutvikling. Det kan også opprettholde et samfunns karakter eller sørge for at historiske hjem overlever i sin opprinnelige tilstand. I noen tilfeller er reguleringsplaner utformet for å tiltrekke seg ny industri, flere utsalgssteder og en større skattebase. Men regjeringens regelverk kan lett tømme opp intetanende huseiere. "Flere enn noen få mennesker har blitt overrasket over en sonerlov som de ikke visste eksisterte, " sier John Mixon, forfatter av Texas Municipal Zoning Law. "Og det er ofte en kostbar overraskelse."

Den høye prisen for å bryte reglene

Claire Edwards lærte hvordan dyre soneringskrenkelser kan være da hun satte opp en 1920-hytte i Colleyville, Texas, i fjor. På $ 115, 000 var det to-roms stedet et godt kjøp. Edwards investerte straks ytterligere $ 75.000 i forbedringer, inkludert reparasjon av verandaen, oppdatering av kjøkkenet og ombyggingsrom hun planla å bruke som hovedkvarter for hennes regnskapsvirksomhet. Men akkurat som hun skulle reklamere for sine tjenester, lærte hun at lokale soneringskoder begrenset kvadratmottaket hun kunne bruke til sin virksomhet og forbød henne fra å ansette administrativt personale hjemme. Som et resultat av dette, skred Edwards tilbake sitt hjemmekontor til et lite rom som hun bruker til klientmøter og ble tvunget til å leie et annet kontor for sine assistenter, til en pris på $ 1000 i måneden - for ikke å nevne $ 5000 som hun brukte for å utstyre det med telefoner, faks og datamaskiner. "Dette gikk fra å være en god del til et økonomisk mareritt, " sier hun.

Oftere, huseiere løper avoul av regleringsregler når de prøver å endre utseendet på huset deres eller måten de bruker eiendommen på. Noen ganger blir den ulovlige forandringen utilsiktet, som når en villaeiere oppretter et for høyt gjerde (i San Mateo, California, kan for eksempel gatevendte gjerder bare være 3 meter høye). Andre ganger kan folk prøve å skjule mindre synlige brudd på brudd, for eksempel å legge til en leilighet i kjelleren, ved ikke å skaffe de nødvendige byggetillatelsene. Eller de kan endre et godkjent prosjekt - si, utvide et tillegg noen få meter over tilbakekallingslinjen eller bygge grensen - og håper at byinspektøren ikke legger merke til det. Slike trekk kan være risikabelt fordi det finnes flere måter som lokale soneringsmyndigheter kan finne ut. En nabo kan rapportere overtredelsen, en vurderer kunne slå på den under et besøk for å oppdatere skatteoppføringer, eller det kan bli lagt merke til under en rutinemessig inspeksjon når huset selges. Men derimot oppdages en uautorisert forbedring, det må kanskje bli revet, og en bot kan pålegges hver dag til arbeidet er fullført. Og vær oppmerksom: Selv om en tidligere eier gjorde endringen, har du konsekvensene dersom det oppdages etter at du har kjøpt eiendommen. "Når du legger til kostnaden for forbedringen du mister, kostnaden for riving, og bøter, kan du enkelt være ute mange tusen dollar, " sier Edward Ziegler, professor ved University of Denver College of Law.

Å få en Zoning Variance

Den eneste lovlige måten for villaeiere å foreta en renovering som bryter med soneringskoder, er å få en varianse eller frafall av reglene. Vanligvis kan huseiere gjøre dette ved å sende inn en søknad med lokal soneringskort, som vil stille en høring på forespørselen. Naboer vil også måtte bli varslet og invitert til å presentere sine synspunkter ved renovering, skriftlig eller på et offentlig møte. Mesteparten av tiden huseiere kan håndtere dette uten hjelp av deres arkitekt eller entreprenør, men de må være forberedt på å reagere overbevisende på eventuelle utfordringer til prosjektet. Innvendinger kan heves av ulike grunner. Vanlige klager er at tildeling av variansen vil forandre karakteren av nabolaget, ha en negativ effekt på eiendomsverdiene, eller utgjøre en trussel mot sikkerheten til lokale barn.

Selv om et prosjekt virker uskadet - for eksempel å utvide en innkjørsel med noen få meter, eller å endre oppkjørselen fra asfalt til grus - unntak kommer ikke lett. "Med mindre eieren kan bevise en motgang som hindrer ham eller henne fra å overholde soneringsregler, er en varians sikkert langt fra å være en sikker ting, " sier Walter White, Quincy's soneringshåndhevelse. De fleste soneringskort vil gi en kun hvis husseieren kan demonstrere at ikke å gjøre endringen ville føre til betydelige personlige eller økonomiske problemer. For eksempel, hvis noen kjøper mye som planlegger å bygge et hus på det, og kort tid etterpå endrer byen fasekrav på en måte som gjør prosjektet i strid med noen få meter, vil soneringskortet trolig gi en varianse. På den annen side er det ikke sannsynlig at et hus som ønsker å bygge en andre etasje på en gate som er avsatt for engangsboliger fordi huset er for lite for sin voksende familie, vil vinne over lokale tjenestemenn.

Når soneringskoder endres uventet

Selv når villaeiere er i strengt samsvar med soneringsregler, kan de noen ganger lide hvis nabolaget eller bybestemmelsene endres uventet. Det var det som skjedde med Linda Morris, som flyttet til The Colony, Texas, for tre år siden for å være i nærheten av datteren hennes og svigersønnen. Hun kjøpte et helt nytt hus i en utvikling omgitt av skog. Eiendomsmegleren fortalte henne at byen hadde planlagt å omdanne den omliggende eiendommen til en park. Selv om det ikke skjedde, ble tarmkanalen sunn for forretningsbruk, så Morris skjønte i verste fall at hun kunne ha et lite kjøpesenter eller et profesjonelt kompleks for en nabo.

Hun endte med å få en nabo - men ikke typen hun ønsket. I desember godkjente Colony bystyret en soneringsendring for landet som grenser til Morris gate som vil tillate en utbygger å bygge 15 bygninger for lett industriell produksjon og lagerbruk. Snart vil veiene være travlere, nabolaget vil bli støyende, og hva er verre, sier Morris, "verdien av huset mitt vil falle. Dette huset skulle være min pensjonistyrke."

Ingenting kan gjøres før du kjøper et hus for å beskytte fullstendig mot soneringsendringer i nærliggende eiendom, men det er noen få steder potensielle kjøpere kan se etter hint om fremtidens retning i et område. Til å begynne med, mens du kontrollerer soningsreglene for eiendommen de ser på, bør huseiere også undersøke de ordinansene som dekker nærliggende områder. Bare fordi en trakt av land blir brukt som en hestebedrift, betyr det ikke at den ikke lovlig kan holde, sier en shoppingplaza. I tillegg bør boligkjøpere lese kommunens helhetsplan, hvis den har en. Det kan vise at byen til slutt har til hensikt å godkjenne boliger med høy tetthet, lav inntekt i et område som for øyeblikket er zoned landbruksprodukter, eller å slå kanten av et nabolag til et område med blandet industri og detaljhandel. "Langt størstedelen av tiden, kommunens fremtid kommuniseres i hovedplanen - om den ligner seg mot industriell utvikling, historisk eller landbrukskonservering eller boligutvikling, sier Quincy-håndhevelsen White.

Hvis du etter å ha tatt disse forholdsreglene, vil huseiere som fortsatt finner enn en uventet soneringskifte, koste dem penger eller hodepine. Det er en ting de kan gjøre: Få så mange mennesker som mulig og rop så høyt du kan, sier David Callies, professor ved University of Hawaii Richardson School of Law. Selv om rezoning ikke kan stoppes, kan innrømmelser bli vunnet. For eksempel var Morris nabolagsorganisasjon i stand til å få utvikleren til å godta å forlate 250 meter skog som buffer mellom hjemmene og varehusene og ikke forstyrre et stativ av trær langs en nærliggende bekk. Utvikleren lovte også å plante hekker og trær for å skjerme veiene inn i industrikomplekset.

Hvis det er ett gjentakende tema i alle såkalte problemer, er det det som blir forberedt - er den mest effektive strategien for å bevare en eiendoms komfort og verdi. Uvitenhet, sier ekspertene, er den verste unnskyldningen for å gjøre en feil. "Når det gjelder sonering, har huseiere rettigheter, " sier Callies, "men de må ta positive tiltak for å kjenne dem."

Hva du skal se etter når du kjøper et hjem

Prospektive kjøpere kan ta noen av disse enkle trinnene for å beskytte seg mot soneringsrelaterte problemer.

• Spør selgerne om å legge til en klausul i salgsavtalen som garanterer at de har fått de nødvendige tillatelsene før det gjøres forbedringer av eiendommen - og at de er ansvarlige for eventuelle fremtidige bøter som har å gjøre med disse forbedringene.

• Lei en advokat for å undersøke all tillatt bruk av eiendommen og lovligheten av eventuelle spesifikke endringer du har i tankene. Dette kan koste rundt $ 500, men hvis du planlegger å holde reptiler, si eller bygge en egen leilighet over garasjen, vil du i det minste vite før du kan.

• Gjør ditt eget søk. På byens bygningsavdeling og soneringskontor kan du undersøke tidligere byggetillatelser og tillatte bruk av eiendommen. En advarsel, skjønt: Du kan ikke alltid stole på hvilken by tjenestemenn forteller deg. Og det faktum at de kanskje har gitt deg feil informasjon, er ikke noe forsvar hvis du kommer i vanskeligheter med soneringskommisjonen. Sørg for at du får den mest oppdaterte informasjonen - ikke alle byene er flittige om å oppdatere soneringskodeboken. Nye endringer kan sitte i en innboks et sted som venter på å bli arkivert. Det er ingen idiotisk måte å beskytte mot lackadaisical filing clerks. Men i det minste, sjekk datoen på kartet og kodeboken, og hvis de er over ett år, ring et medlem av soneringskommisjonen for å se om det har vært noen nyere revisjoner.