Hvordan finansiere boligforbedringer | hjem remodel lån

Finansiering av remodeling prosjektet trenger ikke å være en crapshoot. Her er en spillplan for å velge den beste avtalen.

Introduksjon

Inntil nylig var det å låne penger til et nytt kjøkken, to-etasjers tillegg eller annen boligforbedring som betydde å gå til banken, se en lånesjef, og håpe på det beste. I dag har du imidlertid mange flere muligheter for å finansiere boligforbedringer. Et boliglån megler, for eksempel, kan tilby mer enn 200 forskjellige låneprogrammer. Og meglere er bare en av de mange långivere som er ivrige etter å sette sammen et lån som passer til din situasjon - selv om kreditthistorikken din er mindre enn perfekt.

Det betyr at du kanskje kan låne mer penger enn du tror. Men med så mange konkurrerende långivere, lånealternativer og vilkår betyr det også at shopping for hjemmet kan være så utfordrende som husjakt. Du kan hoppe over all forvirring og lande på riktig utlånsprogram ved å:

1. å vite hvor mye penger du trenger og omtrent hvor mye du kan få fra starten;
2. redusere de myriade lånene alternativene til de som passer dine behov og økonomi; og
3. konsentrere seg om långivere som er sannsynlig å gi den typen lån du vil ha.

Hvor mye kan du låne?
Enten du ansetter en entreprenør eller tar på deg arbeidet selv, begynner du med et nøyaktig estimat av hva prosjektet vil koste. Långivere vil insistere på en bestemt figur før de jobber med deg. Hvis du ansetter en entreprenør, start med et fast bud, fordelt på arbeidskraft og materialer. Deretter legger du på 10 prosent for overraskelser. På jobb vil du gjøre deg selv, kompilere en detaljert materiale liste med mengder, kostnader og en nøyaktig total. Inkluder tillatelsesgebyrer og utleie av utstyr. Legg deretter en pute på 20 til 30 prosent for å være trygg. Når du vet hvor mye du trenger for å finansiere ditt hjem forbedringsprosjekt, hvor mye vil du få? Til tross for løftene og hype långivere gjør i deres annonser og salgsfremmende materialer, hvor mye du kan låne hengsler på kredittvurdering, låneverdien og inntektene dine. Disse faktorene bidrar også til å bestemme renten, lengden på lånet og om du vil betale poeng. Din kredittvurdering. De beste prisene og vilkårene går til huseiere med en A-rating-ingen sen betaling i de siste 12 månedene og ingen maksimalt utbetalt kredittkort. En eller to forsinkede betalinger eller overdrakte kredittkort vil nok ikke slå deg ut av spillet, men du kan ende opp med en høyere rente og et mindre lån.

Lånsverdi

For å bestemme lånebeløpet bruker lånegivere lånevariansforholdet (LTV), som er en prosentandel av vurderingsverdien av ditt hjem. Den vanlige grensen er 80 prosent eller $ 100 000 for et hjem på $ 125 000 (.805125 000). Långivere trekker boliglånsbalansen fra det beløpet for å komme fram til det maksimale du kan låne. Forutsatt at saldoen din er på $ 60 000, er det største lånet du kan få $ 40 000 ($ 100 000 - $ 60 000 = $ 40 000). Hvis du har en god kredittvurdering, kan en utlåner basere lånet ditt på mer enn 80 prosent av LTV; hvis du ikke gjør det, kan du få bare 65 til 70 prosent. Mens mange långivere går til 100 prosent av LTV, stiger renten og gebyrene ved disse høyere forholdene.

Din inntekt. Hvis du også har høye utgifter, kan et høyt inntektsnivå kanskje ikke bety et større lån. Långivere følger to regler for å minimere risikoen:

• Husbetaling og annen gjeld bør være under 36 prosent av din brutto månedlige inntekt.

• Din husbetaling alene (inkludert hovedstol, renter, skatter og forsikringer) bør ikke overstige 28 prosent av din brutto månedlige inntekt. Maksimal gjeldsinntekter stiger til 42 prosent på andre boliglån. Noen långivere går enda høyere, selv om avgifter og priser blir dyre - som vil din månedlige betaling. Imidlertid er en inntektsgrad på 38 prosent sannsynligvis det høyeste du bør vurdere å bære.

LTV bestemmer hvor mye du kan låne, og din gjeldsinntektsforhold fastslår den månedlige betalingen du kvalifiserer for. Innenfor disse to grensene er de største avregningene rentenivå, låneperiode og poeng.

Renter. Jo mindre interesse du betaler, jo mer lån du har råd til. En regulerbar rente boliglån (ARM) er en måte å senke den hastigheten, i hvert fall midlertidig. Fordi långivere ikke er låst til fast rente i 30 år, begynner ARMs med mye lavere priser. Men prisene kan endres hver 6, 12 eller 24 måneder etterpå. De fleste har årlige caps på økninger og et tak på hvor høyt kursen klatrer. Men hvis prisene stiger raskt, så vil dine betalinger.

Lånetid. Jo lenger lånet er, desto lavere blir den månedlige betalingen. Men totalinteressen er mye høyere. Derfor betaler du mye mindre for et 15-årig lån enn for et 30-årig lån - hvis du har råd til høyere månedlige utbetalinger.

Punkter. Hvert punkt er en upfront-kostnad som tilsvarer 1 prosent av lånet. Poeng er renter på forhånd, og de kan senke månedlige utbetalinger. Men hvis kreditt er mindre enn perfekt, må du sannsynligvis betale poeng bare for å få lånet.

Hva er mulighetene?

Lån shopping starter ofte med vanlige boliglån fra banker, kredittforeninger og meglere. Som alle boliglån bruker de hjemmet ditt som sikkerhet og renter på dem er fradragsberettigede. I motsetning til noen, er disse lån imidlertid forsikret av Federal Housing Administration (FHA) eller Veterans Administration (VA), eller kjøpt fra långiveren din av Fannie Mae og Freddie Mac, to selskaper opprettet av kongressen for det formålet. Referert til som A-lån fra En långivere, har de laveste rente. Fangsten: Du trenger En kreditt for å få dem. Fordi du sannsynligvis har et boliglån på ditt hjem, er boligforbedring boliglån virkelig et andre boliglån. Det kan høres uheldig, men et annet boliglån koster sannsynligvis mindre enn refinansiering hvis prisen på den eksisterende er lav. Finn ut ved å beregne priser for første og andre boliglån. Hvis resultatet er lavere enn dagens priser, er et annet boliglån billigere. Når skal du refinansiere? Hvis ditt hjem har verdsatt betydelig, og du kan refinansiere med et 15-årig lån med lav rente. Eller, hvis prisen tilgjengelig på en refinansiering er mindre enn gjennomsnittet av ditt første boliglån og en andre. Hvis du ikke refinansierer, vurder disse lånene:

Hjem-egenkapital lån. Disse boliglånene tilbyr skattefordelene ved konvensjonelle boliglån uten sluttkurs. Du får hele lånet oppe og betaler det ut over 15 til 30 år. Og fordi renten vanligvis er løst, er månedlige innbetalinger enkle å budsjettere. Ulempen: Priser har en tendens til å være litt høyere enn for konvensjonelle boliglån.

Hjem-egenkapital kredittkort. Disse boliglån fungerer som kredittkort: Långivere gir deg et tak som du kan låne; da belaster de renter på bare beløpet som brukes. Du kan tegne penger når du trenger dem - et pluss hvis prosjektet ditt spenner over mange måneder. Noen programmer har minst tilbaketrekning, mens andre har kontrollbok eller kredittkorttilgang uten minimum. Det er ingen avslutningskostnader. Renter er justerbare, med de fleste knyttet til prime rate. De fleste programmene krever tilbakebetaling etter 8 til 10 år. Banker, kredittforeninger, meglerhus og finansselskaper alle markedsfører disse lånene aggressivt. Kredittlinjer, gebyrer og renter varierer mye, så shoppe nøye. Se opp for långivere som suger deg inn med en lav innledende rente, og kutt den opp. Finn ut hvor høyt kursen stiger og hvordan det er funnet. Og vær sikker på at du sammenligner den totale årlige prosentsatsen (APR) og sluttkursene separat. Dette adskiller seg fra andre boliglån, hvor kostnader, for eksempel vurdering, opprinnelse og tittelavgifter, er beregnet til en bunnlinjen for sammenligning.

FHA 203 (k) Boliglån

Disse FHA-forsikrede lånene lar deg samtidig refinansiere det første boliglånet og kombinere det med forbedringsutgiftene til et nytt boliglån. De baserer også lånet på verdien av et hjem etter forbedringer, snarere enn før. Fordi huset ditt er verdt mer, er din egenkapital og beløpet du kan låne begge større. Og du kan leie en entreprenør eller gjøre jobben selv. Ulempen er at lånegrenser varierer fra fylke og har en tendens til å være relativt lav. Vanlig sikt er 30 år.

Energieffektive boliglån (EEM). Anta at ditt hjems R-verdi er misunnelse av blokken din. En EEM fra Fannie Mae eller andre steder kan øke din gjeldsgrad med opptil 2 prosent. Utility regninger er lavere i energieffektive boliger, slik at boligeier har råd til et større lån. EEM har blitt brukt til nybygging; långivere skyver nå dem for eksisterende hjem. En EEM krever en bestemmelse om at huset ditt oppfyller Fannie Maes strenge energieffektivitetsstandarder.

B og C lån. Hva om du har mindre enn en kreditt eller ikke passer til den vanlige arbeids- eller inntektsformen? B og C lån er en tilbakebetaling. Mens mange banker tilbyr dem, gjør det også kredittforeninger, meglerhus og finansselskaper. Du vil også finne långivere som presser B og C lån for gjeldskonsolidering med fristende innledende priser. Vær oppmerksom på, men: Samlet rente og avgifter har en tendens til å være høy på grunn av långiveres økte risiko. Og siden B og C lån mangler konsekvente krav og vilkår, er det vanskelig å sammenligne dem.

Bli personlig. Hus er ikke det eneste lånebeløpet. Aksjer, obligasjoner, innskuddsbevis, en sparingskonto og til og med en pensjons- eller avgangskonto kan også hjelpe deg med å få et levedyktig personlig lån fra mange meglere og banker. Selv om renten ikke er fradragsberettiget, kan renten være lav nok til å gjøre disse lånene fristende. Du lagrer også den vanlige tittelen, vurderingen og andre lukkekostnader for et boliglån.

Hvilken utlåner for hva?

For et hjem egenkapital linje av kreditt, er det beste stedet å starte din egen bank eller kreditt union. Begge tilbyr vanligvis lavere priser til innskytere. Sjekk andre kilder for å være sikker. Hvis du får et nytt boliglån, refinansiere eller velge et FHA 203 (k) boliglån, er det bedre å snakke med et boliglån megler. En megler har flere lånskilder å velge mellom. Når du ser etter megler, sjekk med folk du kjenner, og sjekk eventuelle referanser du får. Entreprenører er en annen finansieringskilde, men vær forsiktig: Det er vanskelig nok å velge en entreprenør og et lån når de er separate. Og vær mistenksom på entreprenører som legger vekt på den månedlige betalingen i stedet for den totale kostnaden for jobben.

En låners regningsbrev. Artikkel Z i den føderale sannheten i utlånsloven gjør det enklere for størrelsen på långivere og lån. Det krever långivere å opplyse rentesatser, vilkår, kostnader og variabel rente-funksjoner i en samlet apr, en bunnlinje du kan bruke til å sammenligne lån. Her er noen andre rettigheter å huske:

• Hvis en boliglåner ikke oppgir APR, må eventuelle søknadsgebyrer bli refundert. Du får vanligvis disse opplysningene på et skjema med din låneansøkning. Hvis noen vilkår endres før lukking, må utlåner returnere alle avgifter dersom endringene gjør at du bestemmer deg for ikke å fortsette.

• Du har tre dager fra lukkedagen for å avbryte. Informer utlåner skriftlig innen den perioden og avgifter refunderes.

Til slutt, sammenlign disse kostnadene nøye. Når du møter med en utlåner, vil oppkjøpskostnader starte med en kredittrapport som kjører $ 50 til $ 80 og muligens en vurdering, som skal koste mindre enn $ 300. Noen långivere bruker din eiendomsskatt verdivurdering, andre vil ikke. Ofte kan du redusere låneavgiftene i et konkurransedyktig marked. Og hvis du blir bedt om et ikke-refunderbart søknadsgebyr, vær forsiktig; anerkjente långivere forsøker å holde oppadgående gebyrer lave.

Utlån Lingo APR Årlig prosentsats. Den nederste linjeprisen på et boliglån, med alle oppfordringsgebyrene fakturert med basisrenten

ARM Justerbar rente boliglån

Lukkekostnader Avgifter betalt med forskuddsbetaling, for eksempel opprinnelsesgebyr, rabattpoeng, tittelforsikring, vurdering og kredittrapportering

Rabatter poeng En del av interesse betalt foran. Poeng kompensere en utlåner som gjør et høyere risiko lån ved å øke renter betalt opp foran uten en renteøkning. Ett poeng er 1 prosent av lånet.

Egenkapital Et huseiers interesse for eiendommen, bestemt ved å trekke lånebalansen fra vurderingen

God tro estimat En boliglånsgiver avslører alle forventede kostnader før lansering av et lån

Kredittlinje Et lån hvor låntakeren kan tegne mer eller mindre penger (opp til en viss grense) i stedet for å starte med en fast beløp

Loan-to-value ratio Prosentandelen av vurdering av et hjem hvor långivere baserer størrelsen på et lån

Lån-opprinnelsesavgift En engangsavgift långivere belaste når de gjør et boliglån - vanligvis 1 til 2 prosent av lånebeløpet

Boliglån Et lån som starter på ett beløp og blir gradvis betalt gjennom faste månedlige utbetalinger i et bestemt tidsrom

Mortgage Broker En lånekilde som ikke representerer en bestemt institusjon, men oppstår lån fra mange långivere

PITI Principal, renter, skatter og forsikringer, de viktigste månedlige kostnadene ved å eie et hjem med et boliglån

PMI Privat boliglån forsikring. Beskytter en utlåner fra tap ved mislighold. PMI er vanligvis påkrevd på lån med et belåningsforhold på over 80 prosent.