Går, går, borte!

Kjøpe hus på auksjon er den varme nye eiendomsutviklingen

Illustrasjon av Milan Trenc

De fleste kjøper noen suvenirer når de tilbringer en dag på New Jersey-kysten; Robert Cariola plukket opp et hus. Cariola og hans kone tok en søndagstasjon i august 2001 da de så et skilt foran en to-etasjes kolonial hytte, blokker fra havet i Wildwood, og annonserte at huset ville bli auksjonert den ettermiddagen. Ut av nysgjerrighet gikk de inn og fant en elegant, århundre gammel fiskerens pensjonat som hadde gått i forfall. På en lark stakk Cariola rundt for budgivningen - og gavlen kom ned på sitt tilbud på $ 48 000.

"Inkludert kjøpesummen har jeg satt inn rundt $ 110 000 i huset. Siden jeg kjøpte det, har det blitt et surt marked der nede, så jeg er mer enn i pengene på stedet, sier Cariola, en Philadelphia trafikkoffiser . Men han ville aldri ha kjøpt den om ikke for auksjonen. "Å kjøpe et hus var det siste jeg tenkte på den dagen. Det var budet som gjorde det spennende."

Mens ingen anbefaler å kjøpe et hus som et impulskjøp, er det nettopp den spenningen - drevet av konkurransen og det spennende potensialet for å finne et godt kjøp - det har gjort bolig auksjoner til en varm billett i fast eiendom. Kjøpere brukte $ 55 milliarder på kommersielle og bolig auksjoner auksjoner i USA i 2001, ifølge National Association of Realtors. Det representerer nesten 7 prosent av verdien av alle eiendomsmeglingstransaksjoner.

Hver type eiendom, fra nybygging til historiske hjem til håndverkskonsulent, er tilgjengelig på auksjonsblokken. De viktigste fordelene for kjøpere: Så lenge huset ikke er i avskærmning, har auksjonskjøp tendens til å være rent og raskt, og lukkes om lag halvparten av en typisk eiendomssalg. alle som er interessert i huset har like stor sjanse til å få det; og hvis budgivere ikke blir båret, kan auksjonsprosessen gi noen forsikringer om at de ikke betaler for eiendommen.

"Auksjoner er gjennomsiktige, " sier Dorothy Nicklus, som har gjennomført hundrevis av dem som eier av 24/7-auksjonarius (www.
247auctioneer.com), i Guttenberg, New Jersey. "Når det er tjue personer som åpenbart byder, kan kjøpere se hvilken verdi andre setter på eiendommen, noe de aldri kan være sikre på når de blindt legger inn et tilbud uten auksjon."

Det betyr imidlertid ikke at du bør forvente å få et hus på det billige. Høybudet på de fleste auksjoner er mellom 90 og 110 prosent av hva eiendommen ville hente hvis tradisjonelle salgsmetoder ble brukt, ifølge bransjens anslag.

Illustrasjon av Milan Trenc

Typer av auksjoner

De beste tilbudene kan fås på absolutte auksjoner, som også er de vanligste. Ved disse begynner budgivningen på $ 1 og øker til ingen toppser det beste tilbudet, som selgeren er forpliktet til å akseptere. Under de rette omstendighetene - si, kommer en rekke andre ønskelige egenskaper på markedet den uken, eller dårlig vær holder budgivere unna - det er mulig å gå bort med et røverkjøp.

Andre typer auksjoner gir selgerne mer beskyttelse. Minimumbudsauksjoner angir et utgangspunkt for budgivning som vanligvis ligger nær den prisen boligen ønsker for eiendommen. Reservasjonsauksjoner gir selgeren rett til å godta eller avvise høybudet i opptil 72 timer. Og i auksjoner med to bud, blir først og fremst forseglede tilbud først og det høyeste budet er satt som minimum i en åpen auksjon. De fleste auksjonister avskyr imidlertid noen av disse tilnærmingene, fordi kjøpere har en tendens til å vike seg bort fra dem. Bare absolutte auksjoner genererer nok interesse og potensialet for den type budgivende fervor som vil få topp dollar for hjemmet.

Mens regler varierer fra stat til stat, før en auksjon kan holdes, må en tittel og lien søk samt alle inspeksjoner vanligvis være ferdig. Auksjonslederen håndterer typisk disse detaljene og inkluderer resultatene i en "budpakke", som er tilgjengelig på et åpent hus eller direkte fra auksjonsselskapet. Siden kjøperen vet på forhånd om det er komplikasjoner eller ekstra kostnader rundt kjøpet, faller få auksjonssalg gjennom eller står overfor uventede hindringer. Arrangementet er kunngjort via lokale aviser og radioannonser og auksjonarius nettsteder. National Association of Realtors (www.realtor.org) opprettholder også en liste over auksjonsressurser.

For å delta i de fleste auksjoner, må kjøpere preregistere med auksjonarius, som bestemmer om de kvalifiserer for et boliglån, og også sende inn et innskudd på noen få tusen dollar, i kontanter eller en sertifisert sjekk, som «alvorlige penger», som tilbakebetales hvis de får ikke huset. Den vinnende budgiveren har fem til ti dager for å få innskuddet til standard 20 prosent, og må stenge kjøpet innen den angitte perioden i budpakken, vanligvis rundt 30 dager.

Auksjoner er relativt risikofrie for kjøpere, sier eksperter, hvis du følger to kritiske råd. Først undersøke eiendommen tilstrekkelig i ukene som fører opp til arrangementet - vanligvis er det minst noen åpne hus - for å være sikker på at du vil bo der. For det andre, ikke bli så opptatt av spenningen av auksjonen at du overskrider din forutbestemte bortgangspris, det høyeste beløpet du er villig til å betale. Det beløpet, basert på hjemmemarkedsutviklingstendenser i nabolaget og dine egne budsjetthensyn, må også ta hensyn til kjøperens premie, ofte om lag 10 prosent, som er takket på det høye budet for å dekke kostnadene til auksjonistens tjenester.

"Et hjem skal ikke være et spontant, følelsesmessig kjøp, noensinne", sier Barry Baker, en veteranauksjonær og eieren av Greene County Realty i Xenia, Ohio. "Så selv om du deltar i en auksjon, veldig praktiske bekymringer - vil vi tilbringe tjue år her, liker vi nabolaget, kan vi ha råd til det? - Må styre beslutningen, ikke lyst til å toppen fyren ved siden av deg."

Kjøper utelukket eiendom

Mye av "du kan lage seg som en bandit" misforståelse knyttet til bolig auksjoner stammer fra hype rundt foreclosures, som er boliger som har blitt repossessed av banker for manglende betaling av boliglån, eller av kommunene for skattemessig standard. Det er dusinvis av nettsteder som lover utelukket hjem for noen få tusen dollar på auksjon. Slike avtaler er imidlertid langt mer kompliserte enn annonsert, og eiendomsmeglerne advarer om at enkelte kjøpere bør fjerne clearing-auksjoner eller risikere å miste mye penger.

I motsetning til bolig auksjoner, er foreclosures virkelig "som det er". Det er ingen tittel eller lien-søk, og i mange tilfeller bor folk fortsatt i hjemmene, noe som gjør det umulig for potensielle kjøpere å se innsiden. Dessuten må den vinnende budgiver normalt betale for huset innen få timer etter auksjonen. Disse pengene er rutinemessig bundet opp i seks måneder eller mer til lukningen, mens den nye eieren forlenger eiendommen fra utestående lån og dommer, og kan til og med måtte kaste inn bosattene - som alle kan legge betydelig til kostnadene ved huset. Og fordi beløpet som skyldes slike eiendommer, har en tendens til å være høy i forhold til deres verdsettede verdi, selger de fleste foreclosures kun om en 30 prosent markedsrabatt. Vanligvis setter banken eller kommune åpningsbudet, som tilsvarer boliglånsbalansen, sen gebyr, advokatkostnader og skatt.

På grunn av risikoen er de fleste utestengende auksjonsdeltakere profesjonelle eiendomsmeglere, som undersøker rettigheter, tittel og leietakerproblemer og balanserer det de lærer mot beløpet på huset før de bestemmer seg for å foreta et bud. "Foreclosure suksesshistoriene du hører, er om spillere som har gjort mye lekser og fortsatt vet at de kommer til å miste noen - og noen ganger mister store - i håp om å vinne noen få, " sier Mike Steiner, president for Absoluteforeclosures .com, i Davidsonville, Maryland. "Noen som ser etter et kjøpesenter-avtale på et sted å bo, kommer bare ikke til å komme ut på toppen blant disse godt forberedte haiene."

Auksjoner på nettet

Akkurat nå er Internett den ledende kilden til informasjon om bolig auksjoner, men i de neste par årene er det sannsynlig å bli et nav med auksjonsaktivitet. Det er allerede hint om hva som skal komme. På Ibidco.com auksjonerer nasjonale utviklere som Beazer, Ryland og Taylor Woodrow rutinemessig nye hjem til cyberbidders som har blitt prequalified og tildelt et kodenummer som lar dem delta i online-arrangementet. Rbuy.com er i ferd med å sette opp et nettsted der eiendomsmeglere kan auksjonere sine oppføringer av eksisterende eiendommer. Siden alle forutsetninger unntatt sluttprisen er utarbeidet før budgivningen begynner, er Rbuys mål å til slutt gi agenter en papirløs transaksjon - kommunisere med kjøpere, selgere, bankfolk og advokater via Internett - og fullføre det på så få som fem dager .

Men noen online-ventures må kjempe med Ebay, nettets største auksjonarius, som også har begynt å tilby hus. For å unngå å forhåndsgodkjente kjøpere og navigere i lokale eiendomslover, er Ebays nåværende auksjoner lite mer enn oppføringer som bringer sammen kjøpere og selgere, uten mulighet for budgivning. Men ebay-tjenestemenn har kunngjort planer om å utvide nettstedets eiendomsauksjoner gjennom partnerskap med nasjonale byråer.

Selvfølgelig mangler webauksjoner en kritisk del av hjemmekjøpsopplevelsen: en sjanse til å se et hus nært før budgivning. Virtuelle turer og stillbilder er ingen erstatning. Derfor sier de fleste auksjonseksperter at onlineaktiviteter aldri vil erstatte live events. "Det gir meg en chill for å se på en gruppe nervøse tilbudsgivere og vite at en av dem kommer til å eie dette huset på bare noen minutter, sier auksjonsleder Nicklus. "Snakk om umiddelbar tilfredsstillelse."

Selge huset ditt på auksjonen

I en selgeres marked kan en auksjon være en ideell måte å få topp dollar for huset ditt og unngå det forferdelige spørsmålet om det første gode tilbudet du mottar, er det beste tilbudet du skal få. Med et overskudd av kjøpere som jager for få boliger, kan nesten hver eiendom tegne en mengde på auksjon. Og jo flere budgivere, desto mer sannsynlig vil sluttprisen overgå det beløpet du vil få i et tradisjonelt salg. Dessuten er en auksjon en lukket prosess, og garanterer nesten at huset ditt vil bli solgt til en bestemt dato.

Det første trinnet er å finne en lokal auksjonarius. Det er medlemsoppføringer på nettsidene til National Association of Realtors (www.realtor.org) og National Auctioneers Association (www.auctioneers.org). Se etter sertifisering fra Certified Auctioneers Institute eller betegnelsen Accredited Auctioneer of Real Estate. Vanligvis belaster auksjonsledere en oppfordringsavgift - alt fra $ 500 til noen få tusen dollar - for å dekke de opprinnelige kostnadene til prequalifying potensielle kjøpere for boliglån, tittel og lien-søk, inspeksjoner, reklame og åpne hus. (Størrelsen av auksjonariusens gebyr kommer fra kjøperens premie, typisk 10 prosent av hans endelige bud.) Selv med en high-end auksjonarius og en dyr eiendom er kostnaden for selgere mye mindre enn en standard 6 prosent fast eiendomskommisjon .

De fleste auksjoner tar omtrent 30 dager å organisere. Hvis få kjøpere preregister i denne perioden, kan en selger gjøre det bedre med en tradisjonell megler, eller risikere å bli mindre enn topp dollar for hjemmet. Generelt skjer det å lukke seg i så få som tre til fire uker, som angitt i tilbudspakken, fordi det med det meste av due diligence som allerede er gjennomført, er det eneste som er gjenstand for kjøperen, å fullføre boliglånsdetaljer.