Fha: det beste alternativet for et boliglån nå

Mens andre lånealternativer har fizzled, har Federal Housing Administration utvidet og strømlinjeformet utlån til hjemmekjøpere. Her er detaljene

Hvis du tør å se ut av vinduet ditt på hus til salgs, kan du bli overrasket over hva du kan kjøpe og med hvor lite penger. Prisene faller, og inventar er rikelig; det er et kjøpers marked.

Alas, kreditt er så stramt, potensielle kjøpere kan tro at de trenger båt masse penger eller en superlativ kreditt score å wade inn i det ødelagte boligmarkedet. Men det er ikke så, hovedsakelig på grunn av dramatiske endringer i Federal Housing Administration (FHA), et føderalt lån forsikringsprogram.

FHA gjør det mindre risikabelt for boliglån långivere; hvis villaeiere får problemer med å gjøre betalinger, sparker FHA inn, betaler krav til utlåner.

Men frem til i år var FHA-lånene så lavt at programmet ikke var i takt med den virkelige prisen på et hus. Det endret i februar 2008 da låneloftet i de høyest priset markedene gikk fra $ 362.790 til $ 729.750. Det beløpet er planlagt å gå litt ned. I desember 2009 vil det nye taket i de øverste markedene være 625 500 dollar, og utvide til 115% av mediehusprisen i et fylke eller storbyområde. Likevel vil store svinger av boligmarkedet forbli, som aldri før, kvalifisert for et FHA-lån.

Med implosion av sub prime-markedet har eiendomsbransjen jobbet for å forklare for meglere, noteringsagenter, huseiere og alle andre som vil lytte, at FHA-støttede lån er blitt den siste beste avtalen for mange kjøpere.

FHAs raskt økende markedsandel forteller historien. Mellom 2003 og 2006 hadde antall boliger som ble kjøpt ved hjelp av FHA, falt til mindre enn 4% av de solgte husene. Det nummeret har raket opp. FHA forventes nå å returnere så mange som 25% av boliglånene som ble inngått i 2009, ifølge National Association of Realtors. Noen forutsier at FHA vil sveve rett forbi dette merket.

Med andre ord, for mange villaeiere har et FHA-lån blitt vei til å kjøpe et hus. National Association of Realtors talsmann og veteran Minneapolis, Minnesota, realtor John Anderson sier, "De fleste første gang kjøpere kommer til å være FHA … (A) nd FHA blir brukt av andre eller tredje gang kjøpere." Anderson anbefaler, "Enhver som ikke har minst 10% å legge ned, bør tenke på et FHA-lån."

Som lovgivere kjemper for å komme foran boligkrisen, har de gjort hyppige endringer i FHA. Kjøpere bør holde øye med ytterligere endringer i de kommende ukene. Men i mellomtiden er her de nåværende reglene for et program som - i motsetning til andre boliglånsmuligheter - har blitt stadig mer levedyktig for mange kjøpere.

• FHA-lån må skaffes gjennom en FHA-godkjent utlåner.

• Forskuddsbetalingskrav er minimal. Kjøpere trenger bare 3, 5% av husets prislapp.

• Forskuddsbetaling kan være en gave fra et familiemedlem, en arbeidsgiver, en lokal veldedighet eller et kommunalt program.

• Du kan få et FHA-lån selv om kreditthistorikken din er mindre enn stjernen.

• Du må ha en toårig arbeidsrekord. Din boliglån må være mindre enn 31% av inntekten din, og din totale gjeld (boliglån, studielån, etc.) må være mindre enn 43% av inntekten din.

• Hjelp er gitt hvis du noen gang har problemer med å foreta boliglånsbetalinger.

Noen meglere sier at selv kunder med god kreditt tenker på FHA-lån. Minneapolis Realtor John Anderson sier at han har å gjøre med ett par som planlegger å bruke enten et konvensjonelt eller et FHA-lån, avhengig av huset de kjøper. Hvis huset trenger arbeid, vil de gjøre en mindre forskuddsbetaling med et FHA-lån, og holde noen av sine egne penger til reparasjoner.

• Hvis du ikke har ekstra penger til reparasjoner, og du er interessert i å kjøpe et hus som trenger jobb, har FHA et program for deg også. Kjent som 203 (k), gjør dette programmet kjøpere til å låne prisen på huset og midler til hjem reparasjoner alt i ett lån.

Marc Schwaber er president og COO av et av de største meglerfirmaene i det nordøstlige Preferred Empire Mortgage Company. Han sier at det nylig strømlinede 203 (k) programmet blir populært fordi det "kan slå" dette nettstedet "til" Ditt nye hus "."

Men Schwaber og Anderson advarer mot å ikke se FHA som en panacea. Her er hvorfor:

• FHA-lån er dyrere enn konvensjonelle lån støttet av den tradisjonelle 20% nedbetalingen. Kjøpere med lavere nedbetalinger, inkludert de som blir til FHA, betaler et større premie for boliglånsforsikring. "FHA er ikke som å åpne en gave på julaften. Det har det bra og dårlig for det, " sier Marc Schwaber.

• Låntakere bør også passe på rovdyr. Selv om regjeringsregulatorer må godkjenne FHA långivere, har det vært rapporter om lån offiserer som misbruker programmet og lokker forbrukerne inn i hus de ikke har råd til.

John Anderson sier, "Jeg advarer forbrukerne om at når du handler for en utlåner, sørg for at de er direkte godkjent av FHA." Anderson sier at disse långivere er omhyggelige, har erfaring med FHA, vet at de kan revideres, og jobber raskere enn kredittforetak som stoler på en større bankens FHA-forsikringsselskaper for å lukke et lån.

Hvordan kan en låner sørge for at utlåner er på opp og ned? Schwaber sier: «Ring til statlig bankavdeling og spør om selskapet er godt vurdert. Hvis de sier at dette selskapet har mange klager, bare fordi de viser deg den gylne gåsen, betyr det ikke at den er laget av gull. Kjør ting av en regnskapsfører."

Til tross for alle de dårlige nyhetene, er disse eiendomsmeglingproffene bullish på tilbudene som skal ha. Anderson sier det er en ideell tid å tenke på å komme inn på markedet med et FHA-lån. "Renter er nede, lager er opp, prisene er nede, og det er motiverte selgere."