Far vet best

Ikke alle nye villaeiere kan få amerikanske toppentreprenør til å stoppe og gi råd. Jo mer grunn til å være oppmerksom på hva Kate Silva lærte av sin far.

Bilde av Richard Schultz

Tom Silva, som har vært med på denne siden, har tilbrakt sin karriere som hjelper huseiere i hele Amerika, men et nylig oppdrag holdt ham nærmere hjemme og rådgiver datteren hans, Kate, 28, ved kjøp og renovering av sitt første hus. Tom og hans kone Susan var begeistret da Kate sa at hun flyttet tilbake til Boston fra San Diego med sin forlovede, Jay. Selvfølgelig, faren frivillig til å hjelpe i husjakt.

Tom fant det han trodde var det ideelle stedet: en beskjeden 1950-talls Cape med et fint stykke land, i en rolig blindgate. "Det er et perfekt starthus, " sier Tom. "Det har tre store soverom, men det er lite nok til at de ikke vil bruke en formue på varme. Landet er flatt og inngjerdet i flott for sine hunder .. og en familie, til slutt."

"Oh, og en annen ting han glemte å nevne, " sier Kate. "Det skjer bare for å være 2, 1 kilometer fra huset hans."

Jo lettere for Tom å slippe av med sine verktøy. Som mange førsteklasses boligkjøpere lærte Kate og Jay snart at selv et hus i god innflyttingstilstand vanligvis trenger litt oppdatering. Så hvilke hemmeligheter om hjemme eierskap deler Tom med sin egen familie? For å finne ut, lyttet vi inn da han ga Kate noen få ord med faglig og farlig rådgivning.

1. Få dine prioriteringer rett
Som alle som kjøper et nytt hus, vil du og Jay oppdage ting du vil forandre når du slår deg inn, som sagt, ovenpå badet. Ja, det er helt utdatert, malingen er peeling, og flisene er alle sprakk. Men de er bare overflate ting du kan leve med.

Jeg sier alltid, "Tilbring de tingene du ikke kan se før du splurge på dyre ferdigheter." Hvis du blåser budsjettet ditt på et fint bad, vil du ikke ha noe igjen for grunnleggende - som oppvarming og kjøling. Jeg må fortelle deg: Dette husets tvangssystem har ikke nok kanaler i andre etasje. Jeg mener, hva er poenget til et nytt bad hvis du ryster i soverommet ditt? Men siden dette er startbilde, er det ikke verdt bekostning av å konvertere til varmtvannsvarme. Bare erstatt kanalarbeidet. Jeg er ikke alltid en fan av tvungen luft, men kanalene gjør det enkelt å legge til sentral luft - som vi nok burde komme rett på, fordi jeg hører denne sommeren kommer til å bli ganske varmt.

Når det gjelder badet, vil en ny eksosvifte og et friskt lag med flekkfargende maling, som Kilz, gjøre underverk for å få peeling og mugg til å gå vekk. Bekymre seg om marmorfliser og jet badekar senere.

2. Ha en plan og hold deg til den
Så mange villaeiere vil at huset deres skal være ferdig dagen de beveger seg inn, fra soverommet farge til kjøkkenutstyr. Men da du kjøpte huset, budgettet du for reparasjoner du visste måtte skje. Pass på at det er det du bruker på. Du kan være ivrig etter å blåse ut en vegg og utvide kjøkkenet - et minimum på $ 20 000. Men husk hvordan vi merket under inspeksjonen at rørene har vært brosteinsbelagt sammen med alt du kan forestille deg? Jeg har sett det i mange hus, og før eller senere svikter rørleggeren alltid. Så det er ikke til nytte om kjøkkenet dersom arbeidet må bli revet ut for å komme til rørene. Du vil bare ha bortkastet $ 20.000.

3. sov på den
Jeg forteller alltid folk at det er best å bo i et hus for en stund - som et år - for å få en følelse for plassen før de gjør store designendringer. For en ting, har du tid til å spare opp, og kostnadene er lavere hvis du planlegger deg og bestiller et mannskap på forhånd i stedet for å gjøre det til en rush jobb. Men også egenskaper i huset du trodde du hatet, kan vise seg å være dine favoritter, og du kan oppdage hvorfor andre ting er slik de er. Som en merkelig formet krok som du finner ut wraps rundt en rørleggerarbeid stakk. Jeg har hatt mange jobber der boligen sa: "Nå får jeg hvorfor de bygget det på den måten!" Du må leve i et hus, dag og natt, sesong til sesong, for å virkelig vite hvordan du vil at den skal være.

Bilde av Richard Schultz

4. Konsolidere byggingen din

Når du har funnet ut hva du vil gjøre, så få mest mulig ut av byggetid og penger. En av de beste tingene med et hus på en flatt som din, er hvor lett det vil være å legge til på å støte ut kjøkkenet i bakgården for det familierommet du vil ha. Det jeg foreslår er, mens du er i det, gjør det til et to-etasjes tillegg, og du får en fin master bedroom suite over. Den store utgiften er kjøkkenet; legger oppe plass vil bare være en inkrementell kostnad. Pluss du trenger ikke å gå gjennom arbeidet med byggingen to ganger. Derfor anbefaler jeg nesten alltid to-etasjers tillegg.

5. Stram opp
Nytt kanalverk og AC vil ikke gjøre mye bra hvis luften går helt rett ut av huset. Så det er to ting jeg forteller hvert hus: Isolere, og takle vinduene. San Diego været har bortskjemt deg, men du vet hva jeg mener i minuttet det er veldig varmt eller veldig kaldt.

Jeg hjelper deg med å bøte opp isolasjonen. Vi kan blåse i cellulose, men jeg vil helst bruke sprøyteskum fordi det ikke trenger å lufte på taket og gjør en lufttett barriere. Ellers vil du føle deg klebrig i luftfuktigheten, selv med AC på maks, og du blir aldri koselig på en blåsig dag, uansett hvor høyt du svinger varmen. Jeg sier dette til alle mine klienter: Det spiller ingen rolle hvor du bor, du kan ikke ha for mye isolasjon.

Men vinduene i første etasje-de må gå. Vanligvis liker jeg å lagre originaler som din, kanskje legge til stormer over de enkelte rutene. Men sashen din har ikke blitt opprettholdt godt. De adskiller seg i sømmer og mangler mye glassduk som holder i ruten, så det er ikke verdt tid og bekostning å reparere dem. Få noen moderne, to-vinduer. De er de beste pengene sparer du kan ha på grunn av hvor mye mindre du vil bruke på verktøy.

6. Pass på at du har verktøyene
Jeg vil ikke alltid være i stand til å løpe over med verktøykassen min som en lege med sin svarte pose hver gang noe trenger å fikse. Huseiere må være forberedt på å lage raske reparasjoner, så få deg noen gode verktøy. På den måten kan du ta tak i det du trenger når du trenger det.

Se, du trenger ikke en trailer full av verktøy som min. Du trenger bare nok til å håndtere de enkle jobber. Det betyr en god hammer, et sett med skrutrekkere, noen tanger, en putty kniv, to gode pensler, stabil skiftenøkkel, et 2-fots nivå, en krysssag, en hacksag, en firkant og selvfølgelig et målebånd. For kraftverktøy, hold fast med en trådløs bore og en sirkelsag - ikke glem sikkerhetsbrillene og ørevernet. Alt annet kan legges til etter hvert som dine ferdigheter forbedres.

7. Go Looking for Trouble
Ved det mener jeg å se etter problemer på huset ditt, Smarty. To ganger i året, hver vår og høst, velg en fin dag når du og Jay kan gå rundt og inspisere stedet for problemer. Sett på noen hansker, ta en stige og sjekk ut alle delene av huset ditt, du normalt ikke legger merke til eller kommer til å se fra bakken-taket, de øvre vinduene, stedene hvor sidesporet møter dørene og vinduene. Hvis noe ikke ser riktig ut, eller trenger litt reparasjon - noen løse renner eller en sprukket vinduskarmen - skriv den ned. Eller enda bedre, kom tilbake neste dag og reparer den. Som bringer meg til mitt neste punkt …

Bilde av Richard Schultz

8. Fest det før det går

Jeg er her for å hjelpe deg med de store jobbene, men som eierne av dette stedet, er dag-inn, dag-ut vedlikehold opp til deg. Trikset er å ta vare på små ting før de blir store problemer. Jeg la merke til at noen takbjørn mangler, og at caulking er sprukket rundt noen vinduer. Det er enkle ting for alle villaeiere å fikse. Hvis du venter til vannet kan komme inn, vil det begynne å ødelegge treet, og du trenger stort arbeid. Husk denne mantraen: Vann er et huss verste fiende.

9. Hold en gjøremålsliste
Når det er sagt, når du er ferdig med turen din i huset og laget en liste over reparasjoner, finne ut hvilke som kan vente. Ikke alle rettelser må skje med en gang, spesielt med et begrenset budsjett. Det er mange du kan plassere ut over tid. Som skorsteinens repointing-du har noen sprekker på toppen som må løses. Men de lar ikke vann komme inn, og frysekjølingscyklusen som førte til at mørtelen sprakk vil ikke være tilbake i noen måneder. Garasjedøren ser dårlig ut etter 50 år, men det går fortsatt opp og ned. Det kan også vente. Nå, det lekkende skottet for kjellertrappen - det kan vente, fordi det bare er lite vann som går til plankengulvet, ikke treverket. Men hvis du vil bruke ut av det rommet, bør du fikse det nå.

10. Tørk deg selv ut
Dollar for dollar, en kjeller er den billigste plassen i huset ditt. Så lenge du holder det tørt, kan du få masse bruk ut av det - ved å gjøre det til et verksted, eller et familierom, eller til og med at media-rommet Jay vil, så han kan se Red Sox. Hva er bra med en ferdig kjeller er at villaeiere kan spare penger ved å gjøre noe av arbeidet selv. Hvis jeg viser Jay hvordan du lapper den lekkasjen i betongfundamentet med hurtigtørrende hydraulisk sement, så kan han male den med en murprodusent. Når han er ferdig, vil stedet være godt og tørt og klar for vegger og gulv.

11. Hold det i familien
Se? Jeg har allerede fått deg og Jay jobber - du trenger egentlig ikke meg egentlig. Men det er virkelig en god måte at en familie holder kontakten, og det er mange ting du trenger to personer til. Som å rive ut den gamle vegg-til-vegg-teppet, eller rense ut takrennene (en av dere må holde stigen). Men jeg er veldig imponert over det arbeidet du allerede har gjort på huset, og hvor godt du har tatt til ansvar for hjemmet eierskap. En av disse dagene vil jeg selv komme over til middag og ikke ta med verktøyene mine.