Felles plattform

Hva du trenger å vite om easements som gir andre bruk av eiendommen din

Illustrasjon av Michael Klein

Larry LaSovs problemer begynte for tre år siden da han kjøpte sitt drømmehus i Glyndon, Maryland, 20 miles nord for Baltimore. Mens det var noen grunner til å kjøpe kolonien med fire soverom på 11/3 hektar, var det en usannsynlig en som mest tiltrukket LaSov: Hans eiendomsmegler fortalte ham om en eksisterende eiendomsavtale - kjent som en easement - som la Staten opprettholder en 1/3-hektar hundrevis av hundrevis, lønner og eik som skiller LaSovs plen fra naboen sin. "Vi var begeistret da de sa at vi ikke kunne røre dem, " sier LaSov. "Det betydde at ingen andre heller kunne."

Den 49 år gamle CPAs entusiasme dummet betydelig, men noen måneder etter at han flyttet inn, da en lastebil ankom med rundt 250 trær som ble plantet ved siden av det eksisterende træret, krypte videre på sitt plenområde. Det var da LaSov fant ut at statens rett til sin eiendom gikk langt utover bare de eksisterende trærne. Det inkluderte også ytterligere 30 prosent av partiet hans. "Den lettelse kommer innen 35 meter fra huset mitt, " sier LaSov.

Siden da har LaSov tilbrakt tusenvis av dollar og utallige timer i lovlig krangling og prøver å gjenvinne mer av sitt parti, uten suksess. I mellomtiden, som trærne forminerer og grøntområdet minker, har verdien av huset hans dypt med minst 10 prosent. "Hvis jeg bare hadde kjent, " LaSov hevder, "jeg ville aldri ha kjøpt huset."

Illustrasjon av Michael Klein

Kjøper Pass opp

Bevaringsservicen som plager LaSov er bare en av mange typer easements som villaeiere må bekymre seg for. Enkelt sagt, gir en lettelse noen utover eiendomseieren rett til å bruke eller overføre en bestemt del av landet til en bestemt hensikt.

Mange boligeiendommer i USA har verktøylisenser som ble satt på plass tiår siden. Disse kjører vanligvis langs eiendomslinjer eller inntrenger mye på noen få meter og er reservert for gass-, el- og telefonselskaper å installere og vedlikeholde kabler, rør og poler. I noen tilfeller kan de bety hyppige besøk av reparasjonsvogner og mannskap. Enda mer påtrengende kan være easements for vannforsyning, stormdrenering og kloakkvedlikehold, fordi disse noen ganger kutter rett gjennom en hage. Hvis et avløpsrør bryter, kan for eksempel en hel bakgård eller en innkjørsel bli revet opp for å reparere den. Og kanskje de mest potensielt irriterende easements er de som gir nabo retten til å bruke en del av en tilstøtende eiendom fordi oppkjørselen hans krysser den - en hyppig forekomst på uregelmessig formede egenskaper og flaggpartier (som er skilt fra veier av omkringliggende partier).

De fleste bruks- og bevarelsesleiringer eksisterer i evighet og overføres fra eiere til eiendomsbesitter. Andre assistenter, for eksempel naboens tilgang til en strimling av hagen din, kan komme til seg selv, kan ha et begrenset liv og kan bli avsluttet eller gjenforhandlet med jevne mellomrom. Uansett, sier ekspertene, bør boligkjøpere finne ut alt de kan om easements på en eiendom før de er enige om å kjøpe den - eller risikere et flertall hodepine. Hvis en villaeiere ubevisst bygger på, blokkerer tilgang til eller feilaktig bruk av land som det finnes en easement på - men uskyldig - resultatet kan være kostbare bøter og måtte fortrykke dyre forbedringer av eiendommen. "Vi har sett tilfelle etter tilfelle der det er løst et problem etter at faktumet er dyrt eller umulig, " sier Alan Hummel, visepresident for vurderingsinstituttet, en handelsgruppe i Chicago.

Illustrasjon av Michael Klein

Avdekke Easements

Å kjøpe huseiers tittelforsikring mens du forhandler om kjøp av et hus er et godt første skritt i å spore opp serviceinformasjon og beskytte deg mot fremtidige easementproblemer. Dette blir ofte solgt som en "pakkeavtale" med långivers tittelforsikring, som boliglånsselskaper krever at boligkjøpere kjøper for å sikre et lån. På en $ 200.000 hus, for eksempel, kan utlåner forsikring alene koste $ 800; Huseierens tittelforsikring alene, $ 1000; eller en kombinert politikk, $ 1.050 (alle engangs avgifter). Långiverens tittelforsikring dekker banken for beløpet på boliglånet, mens villaeiers tittelforsikring beskytter eieren for hele verdien av en eiendom.

Inkludert i gebyret er forsikringsselskapets tittelrapport, som nøye undersøker eiendomsakten for å sikre at det er gratis og klart for å bytte hender - og bør legge merke til eventuelle easements knyttet til den. De fleste easements kommer til å lyse på denne måten, men med husbergerens tittelforsikring, hvis en problematisk easement overses under tittelsøket og overflatene senere, kan boligen bli refundert for det beløpet eiendommen er devaluert. (En slik tittelforsikring vil imidlertid ikke dekke kostnadene ved noe arbeid som måtte være ugyldig.)

Hvis tittelsøkingen indikerer at easements er knyttet til gjerningen, er neste trinn å få en kopi av de faktiske easementdokumenter. Tittel forsikringsselskapet kan være i stand til å gi dem, mot et gebyr; eller de kan hentes fra det lokale registeret eller opptakerens gjerning (eller ring til rådhuset eller fylkeskommune for navnet på det kommunale kontoret som inneholder disse dokumentene).

Når som helst en assistanse på tittelrapporten gir anledning til bekymring eller er forvirrende, kan det være lurt å konsultere en eiendomsadvokat for å vurdere språket. Et eksempel på en "rød-flagg" -tilpasning ville være en delt oppkjørselsavtale uten vedlikeholdsavsetning. Avhengig av arten av dine bekymringer, kan det hende du må ansette en taksensor eller landmåler (for eksempel å avgjøre grense spørsmål), en sivilingeniør (for å vurdere et problemløsningsverktøy) eller en miljøspesialist (hvis et bevaringsområde eller geologiske rettigheter er i strid). Under veiledning kan disse fagpersonene nøye undersøke offentlige platkart og geologiske undersøkelser for å finne ut mer informasjon.

Men en tittelforsikringsrapport trenger ikke alltid å avdekke hver lettelse, advarer Elisa Cavalier, generell rådgiver for Pittsburgh History and Landmarks Foundation. I Waco, Texas, for eksempel, hadde en av eiendomsmegler Diane Wilsons kunder et sjokk da hun skulle sette huset hennes til salgs. "Det hadde en motorvei på det som hun ikke hadde kjent om, " sier Wilson. Texas Transport Department hadde oversikt over easement, men ingen andre gjorde det. "Vi oppdaget det ikke før de satte innsats i hennes hage, " sier Wilson. "Og hun fant ut at de planlegger å bruke den til å slå en to-veis veien inn i en fire-veisbane."

I enkelte stater, og spesielt i landlige områder, trenger tittelrapporten ikke å indikere underjordiske kloakk eller stormdreneringssystemer, motorveien eller geologiske rettigheter. "Du må kanskje ha en profesjonell kjent med slike easements gjøre et eget søk etter den informasjonen, " sier Cavalier.

Ikke gi noe sjanse

Like vanskelig som å finne eksisterende servitører, forhandler en ny med en nabo. Det er avgjørende at gjerningen utgjør ekstremt presis om vilkårene i easementet, litt råd som eksperter sier at villaeiere ofte ignorerer. En delt oppkjørselen, for eksempel, bør tydelig angi dens dimensjoner, hvem som opprettholder den, og i hvilken grad og hvordan den kan brukes. Dette er for å unngå irritasjon i fremtiden hvis den hyggelige naboen som signerte den opprinnelige avtalen om lettelse, selger huset til noen mindre bekymret for parkering under kjøkkenvinduet. "Hvis easement er spesifikk nok og åpenbart blir misbrukt, kan huseieren være i stand til å saksøke naboen, " sier eiendomsadvokat James V. Magee Jr., som praktiserer i Ohio og Kentucky.

Som med å kjøpe et hus eller ha problemer med en easement, er det beste kurset for alle som forhandler eller donerer en easement å ansette en passende ekspert for å håndtere easement-problemer. Det var Anthony Corapis tilnærming da han solgte en tilgangsløsning til sin nabo for $ 10.000 i 1993. Ved siden av hans hjem på slutten av en blindvei i Knoxville, Tennessee, var den svært dype bakgården til et hus som fronted på en nærliggende gate. Eieren ønsket å komme til baksiden av sin eiendom ved å kutte over et hjørne av Corapis verft. Tilgang til denne delen av hans eiendom virket ikke urimelig for Corapi, men han var bekymret for at hans nabo, eller noen som eide huset senere, kunne bygge et nytt hus på baksiden av partiet. "De sa at de bare ville ha en enklere måte å utføre verftet på, men jeg ville ikke komme hjem en dag og se et fundament bli strømmet, " sier han.

Corapi betalte en taksator $ 500 for å anslå hva easement var verdt for sin nabo, samt tap av verdi til egen eiendom. Talsmannen ga også advokaten det språket som skulle brukes til å skrive på easement, som inkluderte å spesifisere størrelsen på tilgangen og dens formål. Fordi Corapi håndterte dette så samvittighetsfullt, da han satte huset sitt i salg måneder senere, var det ikke et problem. "Jeg følte at jeg hadde vært en god nabo, men jeg hadde også beskyttet investeringen min og verdien av eiendommen for fremtidige eiere, " sier Corapi. "Og $ 10.000 var heller ikke dårlig."