9 tips for å kjøpe en foreclosure

I dette markedet kan kjøp av foreclosure bety at du hjelper et nabolag å overleve. Her er hva du skal se etter hvis du vurderer det

En tidevann av utelukkede eiendommer har gått inn i det belejrede boligmarkedet, nedbringer eiendomsverdier, dislocating familier, og sender kommunale regjeringer som krypterer for å håndtere krisen. Men noen kjøpere ser en gang i en-levetid mulighet i de dystre overskriftene; de kjøper opp utelukkede eiendommer til ekstremt lave priser. Eiendomsmegler John Lynch fra Keller Williams Greater Cleveland West sier at han har interesserte kjøpere som ringer fra hele landet, og så langt unna som Israel. Noen kjøper i bulk. "En investor jeg jobber med akkurat nå, ønsker å kjøpe 200 hus alle under 10K."

Ville være huseiere er ikke utelukket fra bonanza. Til tross for økonomisk frykt og det krevende boligmarkedet, sier Tonya Perkins-Stoudermire i McMullan Realty i Cleveland, at dette kan være en ideell tid å tenke på drømmen om første gangs eierskap. Hun forteller historien om en venn som la på markedet for foreclosure og kom ut i forkant. "Kjæresten min kjøpte et hus i fjor sommer, den har to bad, en bil med to garasjer og to peiser. Hun elsker det. Hennes hus er 350 dollar i måneden, med skatter og forsikringer. Hun er i hennes sena 40-årene og hadde vært en Leier alle disse årene. "

Det er de høye notatene, men disse agenter forteller også andre historier. Det handler om en langt bortkjøper som lærte at han eide en haug med ledige tomter, i stedet for hus. "Det er ikke for svak av hjertet, " sier Lynch. Lynch har sett det samme huset på foreclosure auksjoner mer enn en gang. "Det gjør vondt for oss alle, " sier Lynch.

En innsjekking med eiendomsmeglere, hjem inspektører og føderale bolig tjenestemenn tilbyr disse ordene klokt på å kjøpe en utelukket eiendom.

• Budsjett nøye. Agent Tonya Perkins-Stoudermire sier ikke la en liten prislappe lokke deg til en rask avtale. Pass på å stille deg selv en rekke spørsmål: Har du penger til de omfattende reparasjonene disse husene ofte trenger? "Har du et mannskap. Hvis du planlegger å rehabilitere og deretter leie, kan du råd til huset hvis du ikke finner en leietaker? Hvis du gjør leksene dine, er det liten risiko, sier Perkins-Stoudermire.

• Se huset for deg selv. "Du kan ikke kjøpe dem usynlige, " sier Bill Richardson, president for American Society of Home Inspectors (ASHI). "Hvis du er en investor fra Chicago og du kjøper i Tucson, trenger du noen til å evaluere huset personlig."

• Se på nabolaget. Lekene dine bør inkludere evaluering av nabolaget. Du kan ikke være i stand til å tilbakebetale kostnadene ved reparasjon hvis verdien av huset er deprimert av utbredt foreclosures eller høy kriminalitet i området. Tonya Perkins-Stoudermire sier hun oppfordrer også kjøpere til å studere nabolagets klage på alle timer, inkludert om natten.

• Hvor lenge har huset vært tomt? Jo lengre ledigheten jo mer skade er det, i de fleste tilfeller. Bill Richardson, av ASHI, sier om et hus ikke har blitt "moth-balled" nøye, en lang liste med plager angitt. "VVS-tetningen tørker ut, kloakkgassene går opp igjen, og bugs som er i kloakken får en sjanse til å komme inn i huset. Det er sant for vasker, toaletter og vaskemaskinavløp, sier Richardson.

• Var det vinterisert? Ikke slå på verktøyene før du vet tilstanden til rørene. Hvis rørene knekker under forkjølelse, vil vann lekke inn i veggene, og mugg kan ta tak når du slår på vannet igjen.

• Se på landskapsarbeidet. ASHIs Bill Richardson advarer: "Hvis huset er blitt forsømt, bidrar de uberørte trær, vinstokker og busker til forverringen av huset." Viner kryper inn i vinduene, og treplanter sender rotter ned i fundamentet. "Det tar ikke veldig store trær for å ødelegge pavers, og døde grener krasjer inn i huset, " sier Richardson.

• Kontrakt for privat inspeksjon. Banker krever generelt et hjem inspeksjon når låne penger til et boliglån. Men selv om du betaler helt ut av lommen for en ultra-billig søk, sier alle proffene det er viktig å få en oppdatert inspeksjon. Richardson sier tidligere inspeksjoner "er bare et øyeblikksbilde i tid", og forholdene endres dramatisk. "Det er ingen vaktmester på disse egenskapene. Jeg har sett på noen få, " sier Richardson. "Vi har sett vandalisme. Vi har sett tidligere eiere stjele skap og inventar. Kobberrør er blitt stjålet." I noen tilfeller vil en inspeksjon forhindre ytterligere skade. For eksempel, hvis inspektørene bestemmer rørene er sprakk, kan reparasjoner gjøres på forhånd. Richardson sa inspektører belaste $ 300 til $ 500.

• Vurder et HUD-hus. Institutt for bolig og byutvikling har for tiden ca 39.000 hus med tidligere eiere holdt boliglån forsikret av føderale myndigheter. HUD husene går til markedet omtrent seks måneder etter avskærmning. Lokale myndigheter får det første alternativet å kjøpe. Deretter har kjøpere som lover å bo i huset, den første muligheten til å tilby et bud. Hvis huset fortsatt er på markedet etter en periode på ca 10 dager, er noteringen åpnet for investorer. Eieropptakere ende opp med omtrent halvparten av HUDs eiendommer, ifølge HUD-tjenestemenn.

En brøkdel av det totale foreclosure-markedet er HUDs beholdning konsentrert i Georgia, Indiana, Michigan, Ohio og andre stater hvor boliglånskrisen har vært spesielt alvorlig. Men hvis et av disse husene passer til din fancy, sier HUDs talsmann LeMar Wooley at feds tilbyr noen fordeler. "Du vil kjenne den rimelige prisen på eiendommen" fordi HUD oppdaterer sine vurderinger regelmessig. Det tilbyr også en "tilstandsbetingelsesrapport", selv om rapporten ikke er oppdatert. Wooley er således blant koret av eksperter som oppfordrer kjøpere til å betale for eget hjem inspeksjon før lukking av avtalen.

Hvis HUD setter pris på verdien av en god inspektør, sier inspektørene også at HUD-hus er bedre beskyttet. "Fedene tar ofte skritt for å vintere husene, de legger frost i fellerne og drenerer rørene. Når HUD er involvert, er det litt bedre, sier ASHIs president Bill Richardson.

• Ikke forvent å dra nytte av et raskt salg. Investorer som har tenkt å gjøre så lite som mulig til et hus, håper å videreselge for profitt når markedet vender seg, kan få lite fortjeneste og mye hodepine. Noen byer knekker ned på forsømmelige eiendomsbesittere, lader straffer som øker over tid, og ubebodde boliger mister verdien raskt. Men eiendomsmegler og boligansatte rapporterer at investorene i det hele tatt er en velkommen og altfor mangelvare, og de fleste er å fikse opp husene de kjøper til leie eller videreselge. Dessuten kan investorer og nye eierboere få tilfredsstillelsen til å hjelpe til med å slå et hardt trekk rundt i området.