15 hemmeligheter ingen eiendomsmegler vil fortelle deg
Statens vegvesen - Barnekontrolløren (September 2024)
Innholdsfortegnelse:
- Meglere, mellom linjene
- "Jeg jobber ikke for deg."
- "Et åpent hus er for meg, ikke deg."
- "Min kommisjon er forhandlingsbar."
- "Mitt store byrå er ikke mer kompetent-eller mindre kostbart."
- "Du kommer til å stikke hodene med Zoning Board."
- "Du har ikke gå gjennom meg."
- "Min inspektør ser ikke så bra."
- "Du kan selge dette huset selv."
- "Jeg vil ha din oppføring, selv om du ikke trenger meg."
- "Du vil skru deg selv ved å signere denne kontrakten."
- "Jeg favoriserer de raske pengene."
- "Denne garantien er verdiløs."
- "Jeg vil ikke jobbe med en annen megler."
- "Disse advokatene krever mye."
- "En dårlig selger marked betyr ikke at du kan være en grådig blodsukker!"
Meglere er ikke så løs som de ser ut til å være. Lær bare hva meglere sier til seg selv, men aldri, aldri til deg
Meglere, mellom linjene
Hvis du er en erfaren homebuyer eller selger, vet du sannsynligvis allerede dette: Meglere er ikke så løs som de ser ut til å være.
Selvfølgelig kan de fortelle deg alt som er å vite om huset, fra roten kjelleren til enkeens klokke. De vil detaljere kvadratfotene til en brøkdel av en tomme og fortell deg hva som kan påvirke planen for forbedring av hjemmet ditt. De vil til og med lykkelig trene deg gjennom hjem inspeksjonsprosessen og tilby deg sikringsstrategier.
Men det er mye de ikke vil fortelle deg-hemmeligheter av handelen at de ikke ville tørre la en klient vite. Les videre for å lære akkurat hva meglere sier til seg selv, men aldri, aldri til deg.
"Jeg jobber ikke for deg."
"Eiendomsmeglere representerer ikke generelt kjøperen, " sier Florida eiendomsadvokat Barry Ansbacher. "Men kjøpere tror de gjør."
Når du ringer som svar på en notering megler eller vises på et åpent hus, vær klar på en ting: Denne personen er ansatt av selgeren av hjemmet. At selgeren kan være en privatperson eller en bedriftsutvikler - og de betaler agentens provisjon. "Mine klienter vil si" Jeg hadde megler, "sier Ansbacher, " men megleren representerte ikke deres interesser. "
Hvis du vil være sikker på at du har et prospekter, ser du en kjøpers megler. Denne typen agent registrerer seg for å jobbe utelukkende for deg uansett avtale du kan slå, og kan hjelpe deg gjennom kjøpsprosessen, fra søk for å tilby kontrakt til å lukke.
"Et åpent hus er for meg, ikke deg."
Et åpent hus på et tilgjengelig hjem kan synes å foregå med det formål å rekruttere seriøse kjøpere, men disse mottakene er egentlig ikke for selgeren. De tjener agentenes langsiktige plan.
"De fleste som kommer opp er" dekksparkere ", sier John Kavaller, en agent med Catskill Sales Associates Inc. i New York. "Folk kommer opp for å få en følelse av markedet eller nabolaget, men de er ikke klar til å kjøpe." De pleier å logge inn, tur på stedet og deretter ta av med agentenes visittkort i hånden.
Agenten gjør en innsats for å holde kontakten med disse daglige kjøpere, i håp om å lukke en avtale nedover linjen.
"Min kommisjon er forhandlingsbar."
Det viser seg at standard 6 prosentprovisjon ikke er så standard. Haggling over provisjon er en vanlig praksis.
Kavaller sier at meglerprosjektet er "absolutt omsettelig fra tilfelle til sak." På en million dollar eiendom kan vi være villige til å slippe et helt punkt. "
Leter du etter et registreringsagent? Bargain-up foran-med potensielle meglere angående deres ta. Tilbyr en kommisjon som er stødig nok til å gi agenten et incitament til å jobbe hardt for deg, men føler deg ikke bundet til 6 prosent. Spesielt hvis du tror at ditt hjem vil være en lett salg.
"Mitt store byrå er ikke mer kompetent-eller mindre kostbart."
Boutiquefirmaer markedsfører seg mot biggie-rivaler ved å nøye velge oppføringene de tilbyr, og tilbyr kjøpere personlig oppmerksomhet og, mer og mer, ved å tilby selgere representasjon på en lavere provisjon. Dette gjelder spesielt i store byer, hvor konkurransen er hard.
Brooklyn eiendomsadvokat Howard Brickner sier at i New York City, "de store guttene holder fast til 6 prosent. De har et stort nett og førsteklasses markedsføring på sine nettsteder - og du betaler for det."
Mindre firmaer har kanskje ikke det berømte navnet eller dråpen av eksklusiver, men de laster opp oppføringene til MLS, akkurat som alle andre. Og, Brickner sier, de er klare og villige til å gjøre litt avgift dickering. Så hvis kostnaden ved å selge leiligheten din gnis deg feil, bør du vurdere en liten fyr.
"Du kommer til å stikke hodene med Zoning Board."
Ikke forvent en agent, med mindre de er vennen din eller ellers en sann alliert, for å advare deg om zoning smerter som venter på deg hvis du kjøper denne eiendommen. Hvis du har ditt hjerte satt på å gjøre endringer i stedet, gjør leksene dine nøye og mestre soningen labyrinten selv (eller betale en advokat for å løsne tapetet). Alt fra en riverside dock eller nytt tillegg, til et trehus eller til og med et gjerde, kan styres av bevaringsservicer, veibeskrivelser eller andre reguleringsbestemmelser. Det uttrykket "Vi skal krysse broen når vi kommer til det", gjelder ikke her, med mindre du er overordentlig fleksibel.
"Pass på eiendomsmegler som sier, " Du kan gjøre alt du vil ha til dette stedet, alt du trenger er penger, "sier Delaware County, New York, megler Ron Guichard. Kommunale myndigheter og huseiereforeninger er stedet å begynne å få informasjonen du trenger.
"Du har ikke gå gjennom meg."
Noe kjent, men nesten aldri tilbudt opp til den uerfarne selgeren av en agent, er det faktum at du kan BYOB (Ta med dine egne kjøpere , det vil si til bordet) og komme seg rundt å betale en provisjon hvis en av dem kommer gjennom.
Men du må forhandle dette på forhånd, før du har logget på med byrået. "Oppgi noen legitime kjøpere du har funnet på egen hånd før du ansetter megleren, " sier Memphis eiendomsadvokat John B. Philip. Du må gjøre dette skriftlig, som en del av kontrakten de ber deg om å signere. Hvis du selger til en av de personer som er kalt i klausulen innen hvilken tidsramme du forhandler, sier Philip, "Du vil ikke skylde meg megleren."
"Min inspektør ser ikke så bra."
Hver eiendomsmegler har en hjem inspektør opp i ermet. "Noen un-scrupled agenter, " sier New York-megler Guichard, "anbefaler inspektører som er villige til å fange små problemer og ignorere store." Faktisk, hjem inspektører, samt de som oppdager og behandler mugg og termite problemer, klager konsekvent på internett fora at de er svart balled av meglere hvis de pålidelig finne og avsløre problemer - til tross for deres eget fiduciary ansvar til sine kunder.
Hvis du er en kjøper, velg din egen uavhengig anbefalte, lisensierte inspektører for å gå over det potensielle kjøpet med en fintandet kam. Søke ut eksperter som vet hvordan man gjenkjenner problemer og kan gi råd om hva det vil ta for å fikse dem.
"Du kan selge dette huset selv."
FSBO, jo mer og mer kjent akronym som står for "For Sale By Owner, " fungerer. Selgere med utholdenhet til å lage en markedsføringsplan, opprette et hus online, få mulige kjøpers svar, arrangere showinger og se en avtale gjennom å lukke, kan lagre et bunt ved å sette penger som ville ha dekket agentens provisjon direkte inn i lommene.
Brooklyn's Brickner sier, "Det er mye besparelser å få. Nå med Craigslist og andre nettsteder, er det enklere enn noen gang før. Men det tar en viss person å håndtere minutiae av å prøve å selge et stykke eiendom ." Bare ikke alltid megleren slags person.
"Jeg vil ha din oppføring, selv om du ikke trenger meg."
For noen eiendomsmeglere er det dessverre FSBO som står for "Flag, Stalk, Bully and Outsmart." Hvis du noterer eiendommen din alene, må du være klar over at du er åpen for direkte salg bare ved å markere annonsene dine med uttrykket "Ingen meglere, vær så snill."
Vokt dere for agenter som vil ringe deg uansett, late som å representere en kjøper. De kan være - men mer sannsynlig ser de ut til å få foten i døren og overbevise deg om å liste huset med dem.
En annen selger gambit er å undergrave din selvtillit i din evne til å kompetent gjøre avtalen. En agent vil fortelle deg at huset er priset for lavt, så lover at han kan gjøre det bedre. Lei en taksfører i begynnelsen av prosessen, og du vil prisere huset ditt riktig.
"Du vil skru deg selv ved å signere denne kontrakten."
I stor del av landet gir eiendomsmeglere et skjema dokument for både kjøpere og selgere å signere når et salg går i kontrakt. Disse utskriftene inkluderer ofte en bestemmelse kjent som en ansvarsfraskrivelse, som sier at kjøperen ikke stoler på noen verbale utsagn fra selger eller eiendomsmegler. "I virkeligheten, sier Florida advokat Ansbacher, " kjøperen vanligvis stoler nesten utelukkende på slike løfter. "
Ansbacher sier kostnaden for å få en advokat, vanligvis rundt $ 500, om bord for å se gjennom en kontrakt før du signerer det, er det en god investering. I tillegg foreslår han: "Få alt som skrives som tillegg til kontrakten (dvs. alt bassengutstyr er inkludert, selger vil male på veggene), eller selvstendig verifisere alle løftene (dvs. ring soneringskortet for å bekrefte at zoomen vil tillate hjem for å bli utvidet). "
"En av de største tingene jeg hører når jeg taler om en tvist, " tilføyer han, "er at kjøperen er forvirret på hvorfor de ikke var bedre beskyttet av kontrakten." En kjøpers megler er en annen person som du kan engasjere for å se ryggen din i denne typen scenario.
"Jeg favoriserer de raske pengene."
Hva er bedre for en megler, et dusin percolating salg på $ 300.000 hver eller fire potensielle $ 900K avtaler? Du kan anta at færre transaksjoner ville være søtere og mindre papirarbeid, tross alt, men siden et gitt salg kan falle fra hverandre, foretrekker de fleste forhandlere volum til pris.
Og så, mens mange agenter er seriøse i deres løfte om å få deg den beste utbetalingen mulig, er det ikke nødvendigvis i deres interesse å vente på det aller beste tilbudet. "Når opplysningsagenter konkurrerer om virksomheten din, snakker de om ditt vakre hus og den høye prisen de kan få, " sier advokat i Florida Ansbacher. "Når de har skrevet deg, det er da de nevner det gamle taket og forteller deg å slippe prisen for et raskere salg." Her igjen betaler du for en uavhengig vurdering penger godt brukt. Sett en solid spørpris og fortell megleren at du sitter stramt.
"Denne garantien er verdiløs."
Utviklere, og agenter som representerer dem, kan tilby garantier for ny boligbygging. Ansbacher, advokaten i Florida, sier kjøpere er dumme hvis de finner mye trøst i slike garantier. "Definisjonen av en" feil "i disse garantiene, " sier han, "er så nøye formulert" at de fleste påstandene opphører null og tom. Pass på standardkontrakten for ny utvikling du vurderer å kjøpe inn.
Alle entreprenørkontrakter inkluderer et frafall av rett til å saksøke, noe som betyr at du vet hvem som skal bære kostnadene ved reparasjoner for skummel konstruksjon. Få din egen advokat til å fastslå den irriterende klausulen og forhandle den ut av kontrakten.
"Jeg vil ikke jobbe med en annen megler."
I de fleste stater har en megler en juridisk forpliktelse til å informere en selger om hvert tilbud som kommer inn på en oppføring - med mindre en selger nekter sin rett til slik kommunikasjon, og velger å bare bli informert om tilbud som tilsvarer en viss prosentandel av spørpris. Likevel kan et konkurransedyktig bud noen ganger falle gjennom sprekkene, spesielt hvis det vil kreve at en noteringsagent samler meg avtale. Det er alltid i en selgeres interesse å fremsette et tilbud fra en urepresentert kjøper før en som jobber med en kjøpers megler. Den andre agenten er jo i stand til å splitte kommisjonen.
"En megler kan bli bøtelagt eller miste sin lisens for et slikt overgrep, men det er ikke så lett å oppdage det onde, " sier en erfaren anonym eiendomsadvokat.
"Disse advokatene krever mye."
Et antall gebyrer er knyttet til husets slutt, eller endelig salg. Disse varene varierer fra stat til stat, men en av dem, forsikringen på eiendommen, er ofte kostbar - og kan forhandles på med utlåner. Meglere er ikke sannsynlig å nevne din rett til å forhandle, siden de på dette punktet i prosessen bare tenker på lønnsslippet.
Noen steder betyr "så mye som 70 prosent av kostnaden for tittelforsikring en provisjon betalt til advokater eller tittelagenter som håndterer dokumentasjonen, " sier advokat i Florida, Ansbacher. Kjøperen eller selgeren kan forventes å sparke inn på disse kostnadene; Uansett hva du er, finn ut om du er ansvarlig, og instruer din egen advokat til å presse for en lavere provisjon.
"En dårlig selger marked betyr ikke at du kan være en grådig blodsukker!"
Du er i markedet for noe mansionesque, og du leter etter en stor avtale - det er tross alt et kjøpers marked. Vær sikker på at noteringsagenten ikke følger med komplimenter bak ryggen din. En veteranmegler fra Fairfield County, CT, sier high-end budgivere - spesielt de som er unge, kåte og clueless til stolthet som kommer med hjem eierskap - er hensynsløs og urealistisk. "De vil tegne blod fra blodårene fra selgeren, " Barbara Schmerzler, en ledende megler med amerikanske Homefinders. "De venter på bunnen av markedet, som allerede har gått forbi dem."
galleri lysbildeserie rutenett galleri lysbildefremvisning7 Store fete løgner som kritikere vil fortelle deg
Alle er kritikere, har du lagt merke til det? Spesielt når du jager en drøm, har de sett på som en "urealistisk fantasi.
Kjære sjef: 8 ting jeg vil at du skal vite (men ikke vil fortelle deg)
Å lede er ikke lett. Uavhengig av tittelen din som leder eller sjef eller leder, må du få arbeid gjennom andre mennesker. Du spør deg selv om ting som:
Hvis du vil være lykkelig, kan du fortelle den store munnen inni hodet ditt å holde kjeft
Å bryte gamle oppfatninger og vaner er avhengig av å legge merke til dem som barrierer for lykke som de er.
