11 tips for å unngå foreclosure

Bekymret du vil ikke kunne foreta boliglånsbetalinger? Beskytt hjemmet ditt og din investering med denne ekspertrådgivningen

Foto av Mark Weiss

Du er redd. Du kjøpte et hjem for noen år siden eller refinansierte for å dekke utgifter, og du er redd for at du ikke vil være i stand til å holde tritt med betalingene. Du kan være en av de millioner av risiko amerikanere med en subprime Adjustable Rate Mortgage (ARM) hvis renten vil nullstille til mye høyere prosenter senere i år, eller du kan være en ledende låner som tok ut en annen type ikke-tradisjonelle boliglån. Du kan til og med være up-to-date på konvensjonelle boliglån, men bekymret for selskapets oppsigelser og monteringskostnader.

Les videre: Oddsen for å unngå foreclosure er bedre. Det er nye verktøy for refinansiering, regjeringen er lovende løsninger, og enkelte långivere har frivillig avtalt å fryse renter på visse boliglån. Dette nettstedet intervjuet boligkrisestyrere og kredittspesialister over hele landet og kom opp med 11 topptips for å hjelpe deg med å holde hjemme i egne hender.

1. Gjør leksene dine. Housing advokater si grunnen til at mange huseiere ende opp med uoverkommelige lån er at de heller ikke forstod vilkårene for lånene sine eller ble lurt av rovdyr. "En god del av menneskene vi ser er folk som mottok lån de aldri burde ha fått i utgangspunktet, " sier Phyllis Salowe-Kaye of Citizen Action, det største boliglånskrisenes rådgivere i New Jersey. Hvis du ikke var informert når du fikk ditt boliglån, må du sørge for at du ikke gjentar feilen nå. For grunnleggende råd om refinansiering, kontakt US Department of Housing and Urban Development. Mange stater har også lagt ut råd til bekymrede huseiere på sin advokat generalsekretær, bankavdeling eller bolig finansbyrå nettsteder.

2. Ring din utlåner mens hodet ditt fortsatt er over vann. Hvis kreditten din allerede har tanket, mister du forhandlingsmakt. Også, nye programmer for å avskjære foreclosure mål folk som ennå ikke har et kreditt problem. Under den nylig annonserte Project Lifeline, for eksempel, har seks store långivere - Bank of America, Citigroup, Countrywide Financial, JP Morgan Chase, Washington Mutual og Wells Fargo - blitt enige om å suspendere foreclosure prosessen i 30 dager for kvalifiserte låntakere med anstendig kreditt rangeringer som søker å beholde sine hjem.

3. Åpne all e-post fra banken. Noen subprime långivere, som Washington Mutual, ringer eller skriver ARM-kunder seks eller flere måneder før en tilbakestilling for å tilby hjelp.

4. Forvent at redningen skal ta tid. "For mange mennesker prøver å løse problemet med raske tar-away råd, " sier Salowe-Kaye. "Du kan ikke få dette løst med en telefonsamtale." Hjelplinjer er fastkjørt, det kan ta en evighet å nå personen som betjener lånet ditt, og det er umulig å vite hvor mange villaeiere faktisk vil henge på sine hjem. Likevel, "långivere er definitivt mer villige til å utarbeide planer, " rapporterer William Sanchez fra Tampa Bay Community Development Corporation i Clearwater, Florida. Du må bare være forberedt på å bli hunnet i å søke hjelp fra eksperter og alternativer fra din leverandør.

5. Finn en gratis eller billig boligrådgiver. Gå til US Department of Housing and Urban Development for å finne HUD-sertifiserte rådgivere. Nonprofit Foundation for Credit Counseling har også et online homeowner Crisis Resource Center som kan koble deg direkte til et medlemsrådgivningsbyrå. Nettstedet har en quiz du kan ta anonymt for å vurdere risikoen din. Og NeighborWorks America, en nasjonal ideell opprettet av kongressen, støtter en vel offentliggjort nasjonal hotline, 888-995-Hope; det lover å koble deg til en levende rådgiver.

6. Få en kvalifisert ekspert som hjelper deg med å navigere.

Du vil kanskje gjøre noe på flere fronter ved å kontakte en advokat også. Ikke gå til steder som annonserer en løsning på TV, Internett, eller telefonpoler. Og legg deg på falske kjøpere som tilbyr å kurere problemet ved å kjøpe ditt hjem og lease det tilbake til deg til du kan tilbakekjøpe det. For å finne en advokat du stoler på, ta kontakt med et byrå tilknyttet Legal Services Corp. (hvis inntektsnivået er lavt nok til å kvalifisere for deres hjelp), eller ring din fylkeskommunal eller statslig forening.

7. Sjekk om du er kvalifisert for spesiell hjelp. Hvis du har et rentegodt boliglån og en god kredittvurdering, kan det føderale FHASecure-programmet kunne tilby et refinansieringsalternativ med en fast rente. Hvis du er et aktivt væpnet tjenestemedlem eller har tjent i løpet av de siste 90 dagene, tilbyr tjenestemanns sivilrettelov beskyttelse for avskærmning.

8. Ikke betrakt konkurs en enkel vei ut. I henhold til gjeldende lover kan konkurs i noen tilfeller forsinke eller stoppe foreclosure, men du må søke juridisk rådgivning fra en klarert kilde før du fortsetter. Konkursdommer er ikke tillatt å omstrukturere gjelden skyldig på et boliglån som dekker en primærbolig. "Låntakere kan arkivere Kapittel 13 konkurs, som midlertidig vil holde fast på en foreclosure-handling. Problemet er at for å opprettholde kapittel 13-planen, må en låner i et høyt boliglån være i stand til å foreta betalinger i boliglånet fremover, og også å betale en prosentandel av restantene og andre gjeld hver måned, sier Josh Zinner fra Neighborhood Economic Development Advocacy Project i New York. Kongressen har foreslått en ny lov som tillater konkursdommer å redusere boliglånsgjeld for låntakere som har subprime eller ikke-tradisjonelle boliglån. Men loven om utestengingsforebygging i 2008 står overfor stiv opposisjon fra boliglånsbankere og Det hvite hus. Og noen lettelseprogrammer, for eksempel Project Lifeline, er ikke tilgjengelige for låntakere som har gått i konkurs.

9. Samtidig, prøv å holde betalingene dine nåværende. Mindy Wright, boligrådgiver i Elyria, Ohio, sier at folk ofte gjør feilen ved å betale ut kredittkortregninger før de foretar månedlig boliglånsbetaling. Hvorfor? Kredittkortselskaper ringer dem umiddelbart når de savner en betaling, og bruker ofte truende taktikk. Bankene venter mye lenger på å kommunisere, og bruker posten. Når låntakere får et brev fra banken som forteller dem at de er forsinkede med utbetalinger, er de allerede skyldige gebyrer på bekostning av gebyrer, sier Wright. "Vanligvis når du står bak på boliglånet ditt, hører du ikke fra din utlåner til du er 60, selv 90 dager for sent. Med kredittkort, så snart du savner en betaling, vil de ringe og plage deg dagen og natt. Det antyder folk til å betale. " Wright råder huseiere til å sette av kredittkortselskapene og betale sin boliglån først. "Hvis du ikke betaler kredittkortregningen, kan det ødelegge kredittpoengene dine, men en foreclosure vil påvirke kredittpoenget ditt langt mer negativt - pluss at du ikke har et sted å bo, " sier hun.

10. Stram beltet.

Å bli kvitt luksus som kabel-TV gir deg troverdighet når du setter deg ned for å gjenforhandle. Å bringe penger til bordet, være villig til å kontanter i eiendeler som smykker eller en bil. "Servicører vil se at du gjør ofre. Vis litt innsats, " sier Michael van Zalinger, direktør for eierskapstjenester for Neighborhood Housing Services of Chicago. Og sørg for å utarbeide en detaljert regnskapsføring av utgiftene dine og samle lønnsstubber, godtgjørelser og selvangivelser. Du trenger disse postene når du snakker med banken.

11. Bli kjent med ulike boliglånsforlengelser. Den beste løsningen vil være å refinansiere til et langsiktig boliglån med en fornuftig rente, men gitt stadig strengere krav til kredittvurdering av låntakere. Du kan ikke kvalifisere for dette alternativet. Du kan også ikke ha råd til avgiftene. Videre sier en rapport bare ut fra en gruppe statlige regulatorer at refinansieringsalternativet har "nesten fordampet."

• En avbetalingsplan er lettere å få og vil gi deg kortvarig puste rom. I dette scenariet takker utlåner en del av beløpet forfalt på påfølgende månedlige utbetalinger, muligens etter å ha krevd noe av det forrige beløpet oppe foran. Imidlertid advarer mange forbrukerforesatte mot tilbakebetaling av boligeiere med subprime-armaturer. "De er ikke en løsning, og kan bare hindre det uunngåelige, sier Zinner.

• En låneendring er bedre: Långiveren senker renten og / eller forlenger amortiseringsplanen. Senter for ansvarlig utlån anser sant omstilling den beste løsningen. En boligrådgiver eller advokat kan hjelpe deg med å utforske dette alternativet.

• Din siste utvei er å gi opp huset ditt. Hvis du skylder mer enn det er verdt, kan utlåner tillate deg å selge den mens du tilgir gjenværende gjeld. På denne måten unngår du utlåner kostnader, og du unngår å skade din kreditt. Du kan også kausjonere ved å overgi din gjerning til banken før din utlåner faktisk arkiverer for foreclosure. Hvis utlåner aksepterer tilbudet ditt om en "gjerning i stedet for foreclosure", da dette alternativet er kjent, overfører du frivillig tittelen, beveger deg ut av huset - og videre med livet ditt. Du unngår beryktet av en foreclosure, som innebærer publisering av handlingen i en lokal avis, en sheriffs salg av ditt hjem og utkastelse. Din kredittvurdering vil fortsatt ta et treff, men du vil unnslippe foreclosure bullet.